Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1024/2 uyarınca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil "yolsuz"dur. Türk eşya hukukunda tescilin sebebe bağlılığı (illilik) ilkesi geçerli olduğundan; sahte vekaletname, ehliyetsizlik, muris muvazaası, irade bozukluğu veya şekil eksikliği gibi nedenlerle tescilin dayanağı olan hukuki sebep geçersizse, tapu kütüğündeki tescil de baştan itibaren yolsuz tescil niteliği taşır ve adına yolsuz tescil yapılan kişi mülkiyet hakkını kazanamaz. TMK m. 1024/1 uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Buna karşılık TMK m. 1023 hükmünde düzenlenen "tapu siciline güven ilkesi" uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu korumanın işleyebilmesi için; sicilde yolsuz da olsa mevcut bir tescilin bulunması, kazanımın üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilmesi, kazanılan hakkın mülkiyet veya sınırlı ayni hak (ipotek, intifa vb.) olması, üçüncü kişinin tescilin yolsuzluğunu bilmemesi ve gerekli özeni gösterse dahi bilebilecek durumda olmaması (TMK m. 3 anlamında sübjektif iyiniyet) ve üçüncü kişinin kendi kazanım işleminde (örneğin kendi vekaletnamesinde veya ehliyetinde) bir sakatlık bulunmaması şarttır.
TMK m. 1025 uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini (uygulamadaki adıyla tapu iptali ve tescil) dava edebilir. Bu dava ayni hakka dayandığından zamanaşımına uğramaz; ancak yolsuz tescile konu taşınmazı TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetle devralan üçüncü kişiye karşı tapu iptali istenemez. Bu durumda gerçek malik, yolsuz tescile sebebiyet veren kişiden sebepsiz zenginleşme/haksız fiil hükümlerine göre veya tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan dolayı TMK m. 1007 uyarınca Devletten tazminat talep edebilir.
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- Sebebe bağlılık ilkesi gereği hukuki sebebi geçersiz olan tescil "yolsuz tescil"dir ve lehdarına ayni hak kazandırmaz (TMK m. 1024).
- Tapu kütüğündeki yolsuz tescile iyiniyetle güvenerek mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).
- İlk el konumundaki işleme doğrudan taraf olan kişi (örneğin sahte vekaletnameyle doğrudan malikten satın alan ilk alıcı) TMK m. 1023 korumasından yararlanamaz.
- İyiniyet iddiası savunma değil bir "itiraz" niteliğinde olduğundan, mahkemece dava dosyasındaki deliller üzerinden re'sen (kendiliğinden) araştırılır (08.11.1991 T. ve 1990/4 E., 1991/3 K. s. Yargıtay İBK).
- Kamu malları, ormanlar ve çifte tapu kayıtlarında sonraki kayda dayanan kazanımlarda tapuya güven ilkesi (TMK m. 1023) uygulanmaz.
Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023) ve Yolsuz Tescil (TMK m. 1024-1025) Hakkında Sık Sorulan Sorular
Sahte vekaletname veya sahte kimlikle yapılan ilk satışta alıcı iyiniyetli olsa bile mülkiyeti kazanır mı?
Hayır. Sahte vekaletname veya sahte kimlikle gerçek malikin iradesi dışında yapılan ilk devirde alıcı "üçüncü kişi" konumunda değildir ve hukuki işlem baştan yok hükmündedir. Ancak bu ilk alıcı adına oluşan yolsuz tapu kaydına güvenerek taşınmazı devralan iyiniyetli "ikinci el" (üçüncü kişi) TMK m. 1023 korumasından yararlanabilir.
Akıl hastalığı (ehliyetsizlik) nedeniyle yapılan tapu devrinde sonraki alıcı iyiniyet iddiasında bulunabilir mi?
Birinci el işlem ehliyetsizlik nedeniyle tam hükümsüz (batıl) olduğundan ilk alıcı mülkiyeti kazanamaz; ancak bu yolsuz tescilden sonra tapu siciline güvenerek taşınmazı devralan üçüncü kişi somut olayda iyiniyetli ise (durumu bilmiyor ve bilebilecek durumda değilse) TMK m. 1023 uyarınca kazanımı korunur.
Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu nasıl ispatlanır ve mahkeme bunu kendiliğinden inceler mi?
08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu iddiası bir itiraz niteliğindedir; savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın yargılama sonuna kadar ileri sürülebilir, tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilir ve hâkim tarafından re'sen gözetilir.
Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023) ve Yolsuz Tescil (TMK m. 1024-1025) İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
Emsal Yüksek Mahkeme Kararları
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.