Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları, kira ilişkilerini ve inşaat sözleşmelerini düzenleyen kapsamlı bir hukuk dalıdır (4721 sayılı TMK m. 704 vd.).
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir (TMK m. 705) ve tescilin hukuki bir sebebe dayanması zorunludur (illilik ilkesi). Hukuki sebebin geçersiz olması, ehliyetsizlik, sahtecilik, muvazaa veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi hallerde tapu kaydı "yolsuz tescil" niteliği kazanır ve gerçek hak sahibi tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir (TMK m. 1025).
Öte yandan konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir.
Kapsamdaki Başlıca Dava ve Hukuki İşlemler
- Ehliyetsizlik, hile, korkutma, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvazaası nedenli tapu iptal ve tescil davaları (TMK m. 1025)
- Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve önalım (şufa) hakkı davaları (TMK m. 698, m. 732)
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti, kira uyarlama ve tahliye davaları (TBK m. 344-356, İİK m. 269-276)
- Haksız işgal nedeniyle el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i), kal (yıkım) ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları (TMK m. 683, m. 995)
- Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinin hazırlanması, feshi, gecikme tazminatı ve tapu tescil davaları
- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları ile kamulaştırmasız (fiili veya hukuki) el atmadan kaynaklanan tazminat davaları (2942 sayılı Kanun)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman ve site yönetimi, ortak gider (aidat) ve yönetim planı uyuşmazlıkları
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında kadastro tespitine itiraz ve sınır düzeltim davaları
Tapu İptal ve Tescil, El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları
Bir ayni hak tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini (tapu iptal ve tescil) dava edebilir (TMK m. 1025). Uygulamada bu davalar; taşınmazı devredenin işlem tarihinde fiil ehliyetinden yoksun olması, irade sakatlığı (hata, hile, korkutma), vekilin vekâlet görevini kötüye kullanarak taşınmazı değerinin altında devretmesi, muris muvazaası, imar uygulamasının iptali veya olağan/olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m. 712-713) sebeplerine dayanır. Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir ve dava süresince üçüncü kişilere devrin önlenmesi için "ihtiyati tedbir" talep edilmesi önem taşır.
TMK m. 683 uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini (müdahalenin men’ini) de dava edebilir. Taşınmazın malikin rızası dışında kötüniyetli zilyet tarafından kullanılması halinde ayrıca geriye dönük en fazla beş yıllık dönem için "ecrimisil" (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir (TMK m. 995). Paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için ise kural olarak "intifadan men" (kullanımdan men edildiğinin ihtar edilmesi) koşulunun gerçekleşmiş olması aranır.
Kira Hukuku: Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Davaları (TBK m. 344-356)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344/1). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hâkim, TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde yeni kira bedelini belirler (TBK m. 344/3).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sona erdirebilir (TBK m. 347). Bunun dışında tahliye; geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesine (TBK m. 352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtara (TBK m. 352/2), kiraya verenin veya yakınlarının konut/işyeri gereksinimine (TBK m. 350), yeniden inşa ve imara veya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde (TBK m. 315, İİK m. 269) dayanılarak sağlanabilir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren İİK ilamsız tahliye hükümleri hariç tüm kira ve tahliye davalarında arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kamulaştırmasız El Atma
Arsa payı karşılığı inşaat (kat karşılığı inşaat) sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli paylarını devretme borcu ile yüklenicinin (müteahhidin) kendi malzemesiyle arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek bunlardan bir kısmını arsa sahibine teslim etme borcunu birleştiren karma nitelikli bir sözleşmedir. Taşınmaz devir borcu içerdiğinden noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı uyarınca yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili (dönme) veya inşaatın tamamlanma oranı yüksekse ileriye etkili (fesih) olarak sona erdirebilir.
İdarenin kamulaştırma usulüne uymaksızın vatandaşın taşınmazına fiilen el koyması (yol, park, enerji hattı geçirilmesi) halinde Asliye Hukuk Mahkemesinde "fiili el atma nedeniyle tazminat davası" açılır. Taşınmaza fiilen el atılmamakla birlikte 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kamu hizmet alanına (okul, yeşil alan vb.) ayrılması ve beş yıl içinde kamulaştırma yapılmaması nedeniyle mülkiyet hakkının süresiz kısıtlanması ("hukuki el atma") halinde ise Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay içtihatları uyarınca İdare Mahkemesinde tam yargı davası açılmaktadır.
Yargılama ve Başvuru Sürecinin Aşamaları
Tapu Kaydı, İmar Durumu ve Sözleşme İncelemesi
Tapu tedavül kayıtlarının, resmi senetlerin, belediye imar durumunun veya kira/inşaat sözleşmelerinin incelenerek hukuki yol haritasının çıkarılması.
İhtarname, İhtiyati Tedbir ve Zorunlu Arabuluculuk
Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğa başvurulması; tapu iptal davalarında ise taşınmazın üçüncü kişilere satışını önlemek için ihtiyati tedbir talep edilmesi.
Mahkeme Süreci, Keşif ve Fen/Değerleme Bilirkişi İncelemesi
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davanın açılması, hâkim ve harita, inşaat ve gayrimenkul değerleme bilirkişileriyle taşınmaz başında keşif yapılması.
Hüküm, Kesinleşme, Tapu Tescili veya Tahliye İcrası
Ayni haklara ilişkin kararların kesinleşmesinden sonra tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılması; tahliye kararlarının ise icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilmesi.
Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Ayrıntılı Konu Başlıkları
- KADASTRO TESPİTİNE İTİRAZ
- Kira Hukuku
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları: Şartları, Süreci ve Hukuki Esaslar
- Tapu İptal ve Tescil Davaları
- TAPU KAYITLARININ DÜZELTİLMESİ
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira bedelini ödemezse en hızlı tahliye yolu nedir?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde en pratik yollardan biri İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca "tahliye talepli ilamsız icra takibi" (Örnek 13 ödeme emri) başlatmaktır. Bu yolda zorunlu arabuluculuk şartı yoktur. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde kira borcunu tüm fer’ileriyle ödemezse, 30 günlük sürenin bitiminde İcra Hukuk Mahkemesinden doğrudan kiralananın tahliyesi talep edilebilir.
Beş yılı dolduran kiracıya karşı kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde emsal kira bedellerine göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde (ihtarname) bulunulmuş olması şarttır (TBK m. 345).
Paylı mülkiyette hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer hissedarlar ne yapabilir?
TMK m. 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar "yasal önalım (şufa) hakkı"nı kullanabilirler. Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu hak, alıcıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılarak ve satış bedeli ile tapu giderleri mahkeme veznesine depo edilerek kullanılır.
Tapu iptal ve tescil davası açıldığında taşınmazın başkasına satılması nasıl engellenir?
Tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılırken dava dilekçesinde HMK m. 389 uyarınca taşınmazın tapu kaydına devir ve temliki önleyici "ihtiyati tedbir" şerhi konulması talep edilmelidir.
Gayrimenkul Hukuku İle İlgili Mevzuat, İçtihat ve Hesaplamalar
İlgili Temel Kanunlar
Emsal Yüksek Mahkeme Kararları
- Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) ve Tapu İptal Davası — Yargıtay İBK 1974/1 E., 1974/2 K.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Etkisi — Yargıtay İBK 1983/3 E., 1984/1 K.
- İmar Planında Kamu Hizmetine Ayrılan Taşınmazlarda Hukuki El Atma ve Tam Yargı Davası — Danıştay İDDK & 6. Daire İlkeleri
İlgili Hesaplama Araçları
Denizli Adliyesi ve Yargı Çevresi Rehberleri
- Denizli Gayrimenkul, Tapu İptal ve Ortaklığın Giderilmesi Davaları Rehberi
- Denizli Kira Hukuku, Kira Tespiti, Arabuluculuk ve Tahliye Davaları Rehberi
- Denizli Acıpayam Adliyesi, Mahkemeleri ve Hukuki Süreçler Rehberi
- Denizli Tavas ve Kale Adliyeleri, Mahkemeleri ve Yargı Çevresi Rehberi
- Denizli Kadastro Mahkemesi, 2B Arazileri ve İmar Uygulamaları Rehberi
Bu sayfadaki bilgiler yürürlükteki mevzuat çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.