Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009 ila m. 1011 hükümlerinde düzenlenen "şerhler", tapu kütüğünün şerhler sütununa yapılan ve kişisel hakları kuvvetlendiren, malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan veya geçici tescil imkanı sağlayan kayıtlardır. TMK m. 1009 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer kişisel haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bu haklar şerh verilmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir (eşyaya bağlı borç / munzam etki). TMK m. 1010 kapsamındaki çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas ve aile yurdu şerhleri ise tasarruf yetkisini kısıtlar.
TMK m. 1012'de düzenlenen "beyanlar" ise bir taşınmazın eklentilerinin veya kanunlarda öngörülen hukuki ve fiili durumların (örneğin yönetim planı, kamulaştırma belirtmesi, tarihi eser niteliği, muhdesat aidiyeti) tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılmasıdır. Şerhlerden farklı olarak beyanlar kural olarak yeni bir hak kurmaz veya kişisel hakkı ayni etkiyle güçlendirmez; mevcut bir hukuki veya fiili durumu açıklayarak üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırma (aleniyet sağlama) işlevi görür.
Taşınmaz rehni (ipotek) hukukunda ise Türk Medeni Kanunu (TMK m. 870-874) "sabit dereceler sistemi"ni benimsemiştir. TMK m. 870 uyarınca rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehni, sırada kendisinden önce gelecek olan miktarın tescilde belirtilmesi koşuluyla ikinci veya daha sonraki bir derecede de kurulabilir (TMK m. 871/1). Sabit dereceler sisteminin doğal sonucu olarak, önceki sırada bulunan bir ipotek terkin edildiğinde, sonraki sırada bulunan ipotek kendiliğinden boşalan üst dereceye ilerlemez (serbest dereceden yararlanma sözleşmesi tapuya şerh edilmedikçe, TMK m. 871/3). Ancak taşınmaz paraya çevrildiğinde, satış bedeli boş dereceler dikkate alınmaksızın takip sırasına göre rehinli alacaklılar arasında paylaştırılır (TMK m. 874).
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- Yalnızca kanunda açıkça öngörülen kişisel haklar (satış vaadi, kira, kat karşılığı inşaat, alım, önalım, geri alım vb.) tapuya şerh edilebilir (sınırlı sayı ilkesi, TMK m. 1009).
- Kişisel hakkın tapuya şerhi hakkı ayni hakka dönüştürmez; ancak taşınmazda sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar (TMK m. 1009/2).
- Taşınmaz satış vaadi şerhi, şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir (Tapu K. m. 26/8).
- İpotekte sabit dereceler sistemi geçerlidir; üst derecedeki ipotek kalktığında alt derecedeki ipotek kendiliğinden üst dereceye yükselmez (TMK m. 870-871).
- Boş dereceden ilerleme hakkı tanınması, bu konudaki sözleşmenin resmi şekilde yapılmasına ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (TMK m. 871/3).
Tapu Kütüğünde Şerhler, Beyanlar ve İpotekte Sabit Derece Sistemi (TMK m. 870, 1009-1012) Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin etkisi ne kadar sürer?
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26/8 uyarınca noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapu kütüğüne şerh edilebilir; ancak şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re'sen terkin olunur.
Taşınmaz üzerinde 1. derecede 1 milyon TL ipotek varken bu borç ödenip ipotek silinirse, 2. derecedeki alacaklı 1. dereceye geçer mi?
TMK m. 871 uyarınca sabit dereceler sisteminde 1. derece boşaldığında 2. derecedeki ipotek alacaklısı (serbest dereceden yararlanma sözleşmesi şerh edilmemişse) kendiliğinden 1. dereceye yükselmez; malik boşalan 1. dereceye yeniden başka bir ipotek tesis edebilir. Ancak 1. derece boş iken taşınmaz icrada satılırsa, TMK m. 874 gereği boş derece dikkate alınmayarak satış bedeli 2. derece alacaklısına ödenir.
Yabancı para (döviz) üzerinden tapuda ipotek tesis edilebilir mi?
TMK m. 851/2 uyarınca yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni (ipotek) kurulabilir; bunun dışındaki gerçek kişiler arasındaki ilişkilerde ipotek Türk parası ile gösterilmelidir.
Tapu Kütüğünde Şerhler, Beyanlar ve İpotekte Sabit Derece Sistemi (TMK m. 870, 1009-1012) İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Hesaplama Araçları
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.