Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 794-822 arasında düzenlenen "intifa (kullanım ve yararlanma) hakkı", taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve aksine düzenleme olmadıkça sahibine konusu üzerinde "tam yararlanma yetkisi" sağlayan sınırlı bir ayni (irtifak) haktır. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulduğunda mülkiyet hakkı ikiye ayrılmış gibi görünür: Tapu maliki "kuru (çıplak) mülkiyet" sahibi olarak kalırken, taşınmazı bizzat kullanma, kiraya verme ve kira gelirlerini (semerelerini) toplama yetkisi intifa hakkı sahibine ait olur. Taşınmazlar üzerinde intifa hakkı, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m. 795).
İntifa hakkı "kişiye sıkı sıkıya bağlı" şahsi bir irtifak hakkıdır: TMK m. 797 uyarınca intifa hakkı, gerçek kişilerde "hak sahibinin ölümü", tüzel kişilerde ise kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer; tüzel kişilerin intifa hakkı "en çok yüz yıl" devam edebilir. İntifa hakkı mirasçılara geçmez ve üçüncü kişiye devredilemez; ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça intifa hakkının "kullanılması" (örneğin taşınmazın kiraya verilmesi) başkasına devredilebilir (TMK m. 806). İntifa hakkı sahibi malın olağan bakım ve işletme giderleri ile vergilerini (emlak vergisini) ödemekle yükümlüdür (TMK m. 812-813).
TMK m. 823-825'te düzenlenen "oturma (sükna) hakkı" ise, bir binadan veya onun bir bölümünden yalnız "konut olarak yararlanma yetkisi" veren, intifa hakkına göre daha dar kapsamlı bir irtifak hakkıdır. Oturma hakkı da başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez (TMK m. 823/2). İntifa hakkından en önemli farkı şudur: İntifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verip gelir elde edebilirken, oturma (sükna) hakkı sahibi taşınmazı kiraya veremez; yalnız kendisi (ve hak şahsına münhasır kılınmamışsa ailesi ve ev halkı ile birlikte) konutta bizzat oturabilir (TMK m. 824).
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- İntifa hakkı sahibine taşınmazı hem bizzat kullanma hem de kiraya verip semerelerinden (kira gelirlerinden) yararlanma yetkisi verir (TMK m. 794, m. 803).
- Oturma (sükna) hakkı sahibine ise yalnız binada konut olarak bizzat oturma yetkisi verir; kiraya verme yetkisi vermez (TMK m. 823-824).
- Her iki hak da kişiye sıkı sıkıya bağlıdır; mirasçılara intikal etmez, devredilemez ve gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer (TMK m. 797, m. 823).
- Kuru (çıplak) mülkiyet sahibi taşınmazı üçüncü kişiye satabilir veya ipotek edebilir; ancak yeni malik taşınmazı intifa/oturma hakkı yüküyle birlikte devralmış olur.
- İntifa hakkı konusu malın olağan bakım, onarım ve işletme giderleri ile emlak vergisi intifa hakkı sahibine aittir (TMK m. 813).
İntifa (Kullanım) Hakkı ve Oturma (Sükna) Hakkı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Anne veya baba evinin çıplak mülkiyetini çocuğuna devredip intifa hakkını kendi üzerinde bırakırsa, çocuk anne-babayı evden çıkarabilir mi?
Hayır. Taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi tamamen intifa hakkı sahibi olan anne-babaya ait olduğundan, çıplak mülkiyet sahibi olan çocuk (veya taşınmazı çocuktan satın alan üçüncü kişi) intifa hakkı sona erinceye (hak sahibi vefat edinceye veya feragat edinceye) kadar hak sahibini taşınmazdan tahliye edemez.
Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılırsa satış nasıl yapılır?
TMK m. 700 ve yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca; paydaşlardan biri payı üzerinde intifa hakkı kurarsa ve diğer paydaşlardan biri 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunursa satış sonucunda intifa hakkı buna ilişkin payın yerine geçecek satış bedeli üzerinde devam eder. Ancak intifa hakkı taşınmazın tamamı üzerinde veya tüm paydaşların rızasıyla kurulmuşsa, taşınmaz "intifa hakkı ile yükümlü olarak" satılır (intifa hakkı sahibi satışın intifa yükü olmaksızın yapılmasını isterse bedelden pay alır).
İntifa hakkı sahibinin alacaklıları intifa hakkını haczedebilir mi?
İntifa hakkının bizzat kendisi devredilemez olduğundan haczedilip satılamaz; ancak İİK m. 83 ve m. 94 uyarınca intifa hakkının "kullanılması" (taşınmazın getirdiği kira gelirleri ve semereler) borçlunun ve ailesinin geçimi için zorunlu olan kısım düşüldükten sonra haczedilebilir.
İntifa (Kullanım) Hakkı ve Oturma (Sükna) Hakkı İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.