Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194'te düzenlenen "aile konutu", eşlerin evlilik birliği içinde acı ve tatlı günlerini geçirdikleri, ortak yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları tek mekândır (yazlık, bağ evi gibi geçici ve mevsimlik kullanılan taşınmazlar aile konutu sayılmaz). TMK m. 194/1 uyarınca "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu emredici kural malik olan eşin tasarruf yetkisini kanundan dolayı (medeni kanun gereği) sınırlandırır.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli "aile konutu şerhinin" verilmesini tapu müdürlüğünden (evlilik cüzdanı ve yerleşim yeri/muhtarlık belgesiyle doğrudan idari başvuru yaparak) veya Aile Mahkemesinden isteyebilir (TMK m. 194/3). Tapuya konulan aile konutu şerhi "kurucu" değil, üçüncü kişilerin iyiniyetini (TMK m. 1023) ortadan kaldıran "açıklayıcı (bildirici)" niteliktedir. Türk hukukunda çığır açan Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarihli ve 2013/2-2056 E., 2015/1201 K. sayılı içtihadından bu yana; tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi, malik olmayan eşin açık rızası alınmadan yapılan satış veya ipotek işlemi "kesin hükümsüz" kabul edilmekte ve üçüncü kişinin iyiniyeti korunmamaktadır.
Aile konutu kiralık bir taşınmaz ise TMK m. 194/4 özel bir koruma sağlar: Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı tek taraflı yazılı bildirimle "sözleşmenin tarafı hâline gelir" ve bildirimde bulunan eş diğeriyle müteselsilen sorumlu olur. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş ise TMK m. 194/2 uyarınca Aile Mahkemesi hâkiminin müdahalesini isteyebilir.
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- Aile konutunun satışı, bağışlanması, üzerine ipotek/intifa konulması veya kirasının feshi için malik olmayan eşin "açık rızası" şarttır (TMK m. 194/1).
- Tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulması için mahkeme kararına gerek yoktur; e-Devlet/WebTapu veya tapu müdürlüğüne idari başvuruyla şerh konulabilir.
- Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile, eşin açık rızası alınmadan üçüncü kişiye yapılan satış veya banka lehine konulan ipotek geçersizdir; Aile Mahkemesinde tapu/ipotek iptali davası açılabilir.
- Yalnızca sürekli ortak yaşam merkezi olan tek bir konut aile konutu sayılır; yazlık veya yatırım amaçlı ikinci konutlar bu kapsamda değildir.
- Eşlerden birinin ölümü halinde sağ kalan eş, TMK m. 240 ve m. 652 uyarınca katılma alacağına veya miras payına mahsuben aile konutunda intifa/oturma veya mülkiyet hakkı talep edebilir.
Aile Konutu Şerhi ve Hukuki Koruma Hakkında Sık Sorulan Sorular
Eşim benden habersiz ve tapuda şerh yokken oturduğumuz evi kendi ticari kredisi için bankaya ipotek etmiş; ipoteği iptal ettirebilir miyim?
Evet. Yerleşik Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 2. Hukuk Dairesi içtihatları uyarınca, tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi eşin açık rızası alınmaksızın aile konutu üzerine konulan ipotek işlemi TMK m. 194/1'e aykırı olduğundan geçersizdir; Aile Mahkemesinde "ipoteğin kaldırılması (fekki) ve aile konutu şerhi konulması" davası açılabilir.
Boşanma davası açıldıktan sonra veya eşlerden biri evi terk ettiğinde konutun "aile konutu" niteliği sona erer mi?
Hayır. Boşanma davasının açılmasıyla veya eşlerden birinin evi terk etmesiyle taşınmaz aile konutu vasfını kaybetmez; malik olmayan eş ve çocuklar konutta yaşamaya devam ettiği (veya haklı nedenle geçici ayrıldığı) sürece boşanma kararı kesinleşinceye kadar TMK m. 194 koruması devam eder.
Aile konutu cebri icra yoluyla (eşin borcu yüzünden haczedilerek) satılırken diğer eşin rızası aranır mı?
Hayır. TMK m. 194 yalnız malik olan eşin "iradi tasarruf işlemlerini" (kendi rızasıyla yaptığı satış, bağış ve ipotekleri) sınırlar; malik olan eşin alacaklıları tarafından başlatılan icra takibinde konutun haczedilerek cebri icra yoluyla satılmasına aile konutu şerhi engel olmaz (ancak borçlu eş İİK m. 82/1-12 uyarınca meskeniyet şikâyetinde bulunabilir).
Aile Konutu Şerhi ve Hukuki Koruma İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Hesaplama Araçları
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.