Kavramın Tanımı ve Hukuki Çerçevesi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688 ve devamında düzenlenen birlikte mülkiyet, birden çok kişinin aynı eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmasıdır ve "paylı (müşterek) mülkiyet" ile "elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet" olmak üzere ikiye ayrılır. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmemiş olan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir (TMK m. 688). Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olup payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklılar tarafından bu pay haczedilebilir.
Elbirliği mülkiyeti ise kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla (en yaygın örneği TMK m. 640 kapsamındaki miras ortaklığıdır) mallara birlikte malik olan kişilerin mülkiyetidir (TMK m. 701). Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. TMK m. 702 uyarınca ortaklar, oybirliğiyle karar vererek hareket etmek zorundadır; ortaklardan hiçbiri tek başına mal üzerinde veya bir pay üzerinde tasarruf işlemi (satış, bağış, ipotek vb.) yapamaz.
Miras ortaklığında mirasçılardan her biri, TMK m. 644 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Hâkim, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Şartları ve Uygulama İlkeleri
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğerlerinin rızası olmadan satabilir ve rehnedebilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğar (TMK m. 732).
- Elbirliği mülkiyetinde bağımsız paylar yoktur; malın devri, kiraya verilmesi veya yönetimi için kural olarak tüm ortakların oybirliği şarttır (TMK m. 702).
- Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını (örneğin üçüncü kişiye karşı elatmanın önlenmesini) tek başına sağlayabilir (TMK m. 702/4).
- Mirasçılardan her biri Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir (TMK m. 644).
- Paylı mülkiyette olağan yönetim işlerini her paydaş yapabilirken, önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu aranır (TMK m. 690-691).
Elbirliği (İştirak Halinde) ve Paylı Mülkiyet Hakkında Sık Sorulan Sorular
Miras kalan taşınmazda elbirliği mülkiyeti çözülmeden mirasçı kendi hissesini üçüncü kişiye satabilir mi?
Hayır. Miras ortaklığı devam ederken (elbirliği mülkiyetinde) mirasçıların bağımsız ve tasarruf edilebilir payları bulunmadığından, tapuda önce intikal ve paylı mülkiyete geçiş yapılmadıkça üçüncü kişiye pay satışı tapu sicilinde tescil edilemez; ancak mirasçılar kendi aralarında yazılı miras payının devri sözleşmesi (TMK m. 677) yapabilir.
Paylı mülkiyette yasal önalım (şufa) hakkı hangi sürede kullanılır?
TMK m. 733 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde önalım davası açarak payı öncelikle satın alabilirler.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için arabuluculuk zorunlu mudur?
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemi, ortaklığın (paylı mülkiyet halinin) tamamen giderilmesi sonucunu doğurmayıp yalnızca mülkiyet rejimini değiştirdiğinden uygulamada taşınmazın paylaşımı (izale-i şüyu) davalarından farklı usule tabidir; ancak birlikte açılan paylaşma taleplerinde arabuluculuk dava şartıdır.
Elbirliği (İştirak Halinde) ve Paylı Mülkiyet İle İlgili Kanun, İçtihat ve Hesaplama Rehberleri
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Hesaplama Araçları
Bu madde Türk hukuku mevzuatı çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklar için hukuki görüş niteliği taşımaz.