Yeni Malikin Gereksinimi (İhtiyacı) Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Rehberi (TBK m. 351)

Hukuki Niteliği ve Usul Kuralları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. İçinde kiracı bulunan konut veya çatılı işyerini satın alan (veya miras/bağış yoluyla edinen) yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa TBK m. 351 kapsamında tahliye hakkına sahiptir.

TBK m. 351 yeni malike iki ayrı süre seçeneği tanır: (1) Edinme (tapu devir) tarihinden başlayarak bir (1) ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı (6) ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2) Yeni malik dilerse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir (1) ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Uygulamada en çok yapılan hata, 1 aylık sürede ihtarnameyi sadece notere vermenin yeterli sanılmasıdır. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre ihtarnamenin tapu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya "fiilen tebliğ edilmiş" olması şarttır! Bu nedenle tapu devri yapılır yapılmaz aynı gün veya ertesi gün Noter vasıtasıyla hızlı tebligat (veya APS/Alo Post) çıkarılmalı ve aynı ihtarnamede yeni malikin IBAN numarası da bildirilmelidir.

Dilekçede Bulunması Zorunlu Kanuni Unsurlar

İHTARNAME

İHTAR EDEN (YENİ MALİK) : [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: [11 Haneli TCKN])
ADRES                   : [Açık Tebligat Adresi]
VEKİLİ                  : [Avukat Adı Soyadı - Adres]

MUHATAP (KİRACI)        : [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: [Varsa TCKN])
ADRES                   : [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi]

KONU                    : 6098 s. TBK m. 310 ve m. 351 uyarınca yeni malik sıfatıyla taşınmazın satın alındığının bildirimi, konut/işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye ihtarı ve kira bedellerinin ödeneceği yeni banka hesap numarasının bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR             :
1. Halen kiracı olarak bulunmakta olduğunuz [İl, İlçe, Mahalle, Cadde/Sokak, Bina ve Daire No] adresindeki ([Ada, Parsel, Bağımsız Bölüm No]) taşınmazı, eski malik [Eski Malik Adı Soyadı]'ndan [GG.AA.YYYY] tarihinde tapuda satın alarak maliki olmuş bulunmaktayım (Ek: Tapu Senedi Fotokopisi).
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 310 uyarınca tapu devir tarihi olan [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı tarafıma geçmiş bulunmaktadır. Bu tarihten sonra muaccel olacak aylık kira bedellerini eski malike değil, şahsıma ait aşağıdaki banka hesabına yatırmanız gerekmektedir:
   Banka / Şube : [Banka Adı]
   Alıcı Adı    : [Yeni Malik Adı Soyadı]
   IBAN         : TR[00 0000 0000 0000 0000 0000 00]
3. Söz konusu taşınmazı, [kendimin / eşimin / çocuğumun] gerçek, samimi ve zorunlu [konut / işyeri] ihtiyacını karşılamak amacıyla satın almış bulunmaktayım. Kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden itibaren altı (6) aylık yasal sürenin bitiminde (veya sözleşme süresinin sonunda) taşınmazı tahliye ederek boş ve sağlam şekilde tarafıma teslim etmenizi, aksi takdirde aleyhinize tahliye davası açılacağını ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm. [GG.AA.YYYY]

                                                        İhtar Eden (Yeni Malik)
                                                             [Adı Soyadı]
                                                                [İmza]

SAYIN NOTER;
Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba HIZLI TEBLİGAT (APS) yoluyla tebliğini, tebliğ şerhini havi bir nüshasının tarafıma verilmesini, bir nüshasının da dairenizde saklanmasını saygıyla talep ederim. [GG.AA.YYYY]

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

• TBK m. 351/1 uyarınca 6 ay sonra dava açılabilmesi için ihtarnamenin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya TEBLİĞ edilmiş olması şarttır; ayrıca 6 aylık süre dolmadan açılan dava "süre yönünden (erken açıldığından)" reddedilir.
• 1 aylık tebliğ süresi kaçırılmışsa panik yapılmamalıdır: TBK m. 351/2 uyarınca yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin yıllık bitim tarihini bekleyerek, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde (öncesinde ihtar şartı aranmaksızın, arabulucuya başvurarak) tahliye davası açabilir.
• Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle kiracıyı tahliye ettiren yeni malik, TBK m. 355 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi halde son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Sık Sorulan Sorular