Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları: Şartları, Süreci ve Hukuki Esaslar

Birden fazla kişinin bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ya da elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde malik olması durumunda, hissedarlar malın kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşamayabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 ve 699 hükümleri uyarınca, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını talep ederek ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açma hakkına sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk (HUAK m. 18/B)

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-b hükmü uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varırsa, düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınarak tapuda tescil işlemi gerçekleştirilebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile birlikte dava açılır.

Paylaşma Biçimleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Paylaşım (TMK m. 699)

Kanun koyucu ortaklığın giderilmesinde öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasını (aynen taksim) esas almış, bunun mümkün olmaması halinde satış yoluna gidilmesini öngörmüştür:

• Aynen Bölüşme (Taksim): Taraflardan birinin talebi üzerine hâkim, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.
• Kat Mülkiyeti Kurulması: Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda bağımsız bölümler her bir paydaşa düşecek sayı ve nitelikte ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi de mümkündür.
• Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Bütün paydaşlar rıza gösterirse satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir; aksi halde satış herkese açık elektronik ihale (UETS / e-Satış portalı) yoluyla gerçekleştirilir.

Muhdesatın Aidiyeti İddiası ve Bütünleyici Parça İlkesi

Taşınmaz üzerinde bulunan bina, tesis veya ağaç gibi muhdesatların paydaşlardan birine veya birkaçına ait olduğu konusunda bütün paydaşlar oybirliğiyle anlaşıyorsa, satış bedeli arz (arsa) ve muhdesat oranlarına göre dağıtılır. Ancak bu konuda paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkarsa, Sulh Hukuk Mahkemesi muhdesat iddiasında bulunan paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açması için kesin süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar.

Sık Sorulan Sorular

Hissesi çok küçük olan bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. Paydaşın hisse oranının büyüklüğü veya küçüklüğü dava açma hakkını etkilemez. Tek bir paydaş dahi diğer tüm paydaşları davalı göstererek ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasından davacı vazgeçerse dava düşer mi?

Ortaklığın giderilmesi davaları "çift taraflı" (iki yönlü) davalardır. Davacı davasından feragat etse dahi, davalı paydaşlardan herhangi biri davaya devam etmek istediğini beyan ederse mahkeme yargılamaya devam ederek ortaklığın giderilmesine karar verir.

Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek olması ortaklığın giderilmesine engel midir?

Engel değildir. Taşınmaz veya pay üzerinde ipotek ya da haciz şerhi bulunması halinde taşınmaz bu yüklerle veya yüklerden ari olarak satılır ve ipotek/haciz alacaklısının hakkı satış bedelinden borçlu paydaşa düşen hisse üzerine aktarılır.

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kime yüklenir?

Bu davalarda kazanan ve kaybeden taraf ayrımı bulunmadığından, yapılan yargılama giderleri, harçlar ve vekâlet ücretleri dava sonunda tüm paydaşlara tapudaki veya veraset ilamındaki payları oranında yükletilir.