Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki ayni hakları kamuya açıklayan resmi sicildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1024 ve 1025 hükümleri uyarınca, bir ayni hak tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmişse veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini (iptal ve kendi adına tescilini) dava edebilir. Uygulamada bu davalar tapu iptal ve tescil davası olarak adlandırılır.

Başlıca Tapu İptal ve Tescil Sebepleri

Tapu iptal ve tescil davaları, tescilin temelini oluşturan hukuki sebebin geçersizliğine (illilik ilkesi) veya kanunda öngörülen özel mülkiyet kazanma hallerine dayanır:

• Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma — TBK m. 19 ve 1974/1-2 İBK): Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesi halidir. Saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar, mirasbırakanın ölümünden sonra zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın kendi miras payları oranında tapu iptal ve tescil davası açabilir.
• Hukuki Ehliyetsizlik (TMK m. 9, 10, 15): Tapuda devir işlemini yapan kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünden (temyiz kudretinden) yoksun olması durumunda yapılan işlem kesin hükümsüzdür. Mahkemece kişinin tüm sağlık evrakları toplanarak Adli Tıp Kurumu ilgili ihtisas kurulundan rapor alınır.
• Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması (TBK m. 506): Vekilin, vekil edenin iradesine ve menfaatine aykırı olarak, özellikle taşınmazı rayiç değerinin çok altında veya bedelsiz devretmesi ve alıcının da bu durumu bilen ya da bilmesi gereken konumda olması halinde tapu iptali talep edilebilir.
• İrade Bozuklukları (Yanılma, Aldatma, Korkutma — TBK m. 30-39): Yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıllık hak düşürücü süre içinde sözleşmenin iptali ve tescil talep edilebilir.
• Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı (TMK m. 713): Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının kendi adına tescilini isteyebilir.

İhtiyati Tedbir ve Üçüncü Kişilerin İyiniyeti (TMK m. 1023)

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunur. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılırken, davalı adına kayıtlı taşınmazın yargılama sırasında iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla 6100 sayılı HMK m. 389 vd. uyarınca tapu kaydı üzerine devir ve temlikin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Yargılama Usulü

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, dava konusu taşınmazın değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir (6100 s. HMK m. 2). Yetkili mahkeme ise HMK m. 12/1 hükmü uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin bu yetki kuralı kesin yetki niteliğinde olup mahkemece davanın her aşamasında resen gözetilir.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda görevli mahkeme değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 2). Yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesindir ve kamu düzenine ilişkindir.

Muris muvazaası davasında mirasbırakanın gerçek iradesi nasıl tespit edilir?

Yargıtay uygulamasına göre; ülkenin ve bölgenin gelenekleri, toplumsal eğilimler, olayların olağan akışı, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı alıcının alım gücü, satış bedeli ile işlem tarihindeki gerçek değer arasındaki fark ve taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki bir bütün olarak değerlendirilir.

Taşınmaz üçüncü bir kişiye satılmışsa dava kime karşı açılır?

Dava kayıt malikine yöneltilir. Kayıt maliki üçüncü kişi tescilin yolsuz olduğunu biliyor veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek durumda ise (kötüniyetli ise) TMK m. 1024 uyarınca tapu iptal ve tescil davası üçüncü kişiye karşı açılabilir. Üçüncü kişi iyiniyetli ise ilk alıcıdan taşınmazın bedeli (tazminat) talep edilebilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında zorunlu arabuluculuk var mıdır?

Tapu sicilinden kaynaklanan ve taşınmazın aynına ilişkin olan tapu iptal ve tescil davaları, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri işlerden kabul edilmediğinden (tapu sicili kamu düzeniyle ilgili olduğundan) dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.