Kira Hukuku

Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici hükümler içeren bir hukuk dalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299-356 hükümleri çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi sıkı şekil ve süre şartlarına bağlanmıştır.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk (HUAK m. 18/B)

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmeden açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Kira Artış Oranı ve Kira Tespit Davası (TBK m. 344-345)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde (eski kiracı hakkaniyet tenzili uygulanarak) belirlenir.

• 5 Yıl Şartı: TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal rayiç üzerinden kira tespiti istenebilmesi için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması gerekir.
• Dava Açma Zamanı (TBK m. 345): Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte davanın açılması ya da bu sürede kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması (veya sözleşmede artış şartı yer alması) şarttır.
• Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138): Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durumlar sebebiyle edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde 5 yıllık süre beklenmeksizin uyarlama talep edilebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenmiştir:

• Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa ve bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu ise tahliye davası açılabilir. Taşınmazın yıkılıp yeniden inşası veya esaslı onarımı sırasında içinde oturulması imkânsız ise yine bu maddeye dayanılır.
• Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmaması durumunda, kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütnameler Yargıtay içtihatları uyarınca geçersiz kabul edilmektedir.
• Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi 1 yıllık yapıldıysa süre bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Hayır. TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda genel hükümlere göre fesih hakkını kullanabilir.

Kira tespit davasında "eski kiracı tenzili" nedir?

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği emsal kira bedeli hesaplanır. Yargıtay uygulamasına göre hâkim, kiracının eski kiracı olması sebebiyle bu emsal bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir oranda (genellikle %10 ila %20 arasında) hakkaniyet azaltımı (tenzili) yaparak yeni kira bedelini hüküm altına alır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde arabuluculuk zorunlu mudur?

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca yapılan ilamsız tahliye takiplerinde takip başlatırken arabuluculuk şartı aranmaz. Ancak kiracının imzaya veya tarihe itiraz etmesi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali ve tahliye davası açılacaksa dava öncesi arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Kiralanan taşınmaz satıldığında yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyacı varsa; tapu iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname tebliğ ettirmek koşuluyla, iktisap tarihinden 6 ay sonra açacağı davayla veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı davayla tahliye talep edebilir (TBK m. 351).