Miras Taşınmaz Artırması Ön Kontrolü
Bilgiler bu tarayıcıda değerlendirilir. Tapu kaydı, satış kararı ve elektronik satış ilanını birlikte kontrol edin.
Mevzuatın Özeti ve Kapsam
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesine özel bir kural eklendi. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine konu taşınmazdaki tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması şartları birlikte gerçekleşirse ilk artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
İİK m. 114/7-8’e göre özel ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve paraya çevirme/paylaştırma masraflarını aşması gerekir. İkinci artırmada teklif; muhammen kıymetin yüzde ellisi ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen alacağa rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olan tutarı ve bu tutara eklenecek masrafları aşmalıdır. Bu araç teklif tutarı, ihale sonucu veya dosyaya özgü sonucu hesaplamaz.
Bu düzenleme mirasçılara üçüncü kişinin teklifini eşitleme, sonradan öncelikle satın alma veya genel bir önalım hakkı vermez. Yalnız şartları taşıyan satışta, ilk artırmaya kimlerin katılabileceğini özel olarak sınırlar. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma kanundaki koşullarla genel usule göre yapılır.
Geçiş hükmü önemlidir: İİK m. 114 değişikliği yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Kanun’un diğer bazı maddeleri farklı tarihte yürürlüğe girmiş olsa da m. 1’deki bu değişiklik yayımlandığı 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Tapudaki malik ve edinme kayıtları, mahkeme/satış memurluğu kararı ve elektronik satış ilanı kontrol edilmeden kesin sonuca varılamaz. Bir payın miras dışı devredilmesi, üçüncü kişi lehine mülkiyet hakkı veya dosyanın ortaklığın giderilmesi satışı dışında olması değerlendirmeyi değiştirebilir.
Resmî kaynak: TBMM — 7589 sayılı Kanun, m. 1, geçici m. 1 ve m. 26
Kontrol Başlıkları ve Yasal Parametreler
Kapsam kontrolü
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi + tüm maliklerin miras yoluyla edinmesi + mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmaması koşullarının birlikte kontrolü.
Geçiş tarihi kontrolü
Açık artırma ilanı 31.07.2026’dan önce yayımlandıysa eski hüküm; bu tarihte veya sonrasında yayımlandıysa yeni hüküm yönünden inceleme.
Artırma aşaması ve teklif eşiği
İlk artırmada teklif muhammen kıymetin %100’ünü ve masrafları aşmalıdır. İkinci artırmada teklif, muhammen kıymetin %50’si ile rüçhanlı alacak toplamından yüksek olan tutarı ve masrafları aşmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
İlk artırmaya herkes katılabilir mi?
Belirtilen koşullar birlikte varsa özel ilk artırma yalnız taşınmazda malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu araç tapu ve dosya kayıtlarını incelemediği için kişisel katılım hakkına kesin cevap vermez.
Bu, mirasçılara önalım hakkı mı veriyor?
Hayır. Düzenleme, şartları taşıyan satışta ilk artırmaya kimlerin katılacağını sınırlar; üçüncü kişinin teklifini eşitleme veya satıştan sonra öncelikle satın alma hakkı tanımaz.
İlk artırmada satış olmazsa ne olur?
Özel artırma usulü bir defaya mahsustur. İkinci artırma, kanundaki ikinci artırma şartlarına göre yapılır ve üçüncü kişiler de katılabilir.
Kural her miras kalan taşınmaz satışında uygulanır mı?
Hayır. İİK m. 114’teki düzenleme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen ve kanundaki mülkiyet/edinim koşullarını birlikte taşıyan taşınmazlara ilişkindir.
İlan 31 Temmuz 2026’dan önceyse ne olur?
7589 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin birinci fıkrası gereği, bu değişiklikten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
İkinci artırma da sadece mirasçılar arasında mı yapılır?
Kanundaki “bir defaya mahsus” özel sınırlama ilk artırmaya ilişkindir. İkinci artırmanın koşulları ayrıca kanun ve dosya ilanı üzerinden değerlendirilmelidir.