Kira Bedelinin Tespiti ve Tahliye Dava Dilekçesi Rehberi (TBK m. 344, 350-352)

Hukuki Niteliği ve Usul Kuralları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye sebepleri, kiracıyı koruyucu emredici hükümler içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 339 ila m. 356 arasında düzenlenmiştir. TBK m. 344/3 uyarınca taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde (eski kiracı payı gözetilerek) belirlenir.

Tahliye davaları ise kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılmıştır: Kiraya verenin veya yeni malikin konut/işyeri gereksinimi ve yeniden inşa/imar (TBK m. 350, m. 351), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m. 352/2), kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması (TBK m. 352/3) ve 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347).

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren (6325 s. Kanun m. 18/B) İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılan ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit, uyarlama ve tahliye davalarında) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Dilekçede Bulunması Zorunlu Kanuni Unsurlar

[KİRALANANIN BULUNDUĞU YER] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN) : [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: [11 Haneli TCKN])
ADRES                 : [Açık Tebligat Adresi]
VEKİLİ                : [Avukat Adı Soyadı - Adres]

DAVALI (KİRACI)       : [Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: [11 Haneli TCKN])
ADRES                 : [Kiralananın Açık Adresi]

DAVA DEĞERİ           : [Kira tespitte aylık/yıllık kira farkı; tahliyede 1 yıllık kira tutarı] TL
KONU                  : TBK m. 344/3 ve m. 345 uyarınca [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren başlayan yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin net [Talep Edilen Tutar] TL olarak TESPİTİ [veya TBK m. 350/352 uyarınca kiralananın TAHLİYESİ] talebidir.

AÇIKLAMALAR           :
1. KİRA İLİŞKİSİ: Davalı, mülkiyeti davacıya ait olan [Kiralananın Açık Adresi] adresindeki taşınmazda [GG.AA.YYYY] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktadır. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli [Mevcut Kira Tutarı] TL'dir.
2. ZORUNLU ARABULUCULUK: 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmuş, [GG.AA.YYYY] tarihli ve [Dosya No] sayılı son tutanak ile anlaşma sağlanamamıştır (Ek-1).
3. ESASA İLİŞKİN GEREKÇELERİMİZ:
   [Kira Tespiti İse:] Taraflar arasındaki kira ilişkisi 5 yılı doldurmuş olup, mevcut aylık [Mevcut Kira] TL kira bedeli bölgedeki emsal taşınmazların kira bedellerinin ve ekonomik koşulların çok altında kalmıştır. TBK m. 345 uyarınca yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davalıya ihtarname tebliğ edilmiştir [veya sözleşmede artış şartı mevcuttur]. TBK m. 344/3 gereğince TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren başlayan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin net [Talep Edilen Tutar] TL olarak tespitini talep ederiz.
   [İhtiyaç / Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye İse: Davacının/altsoyunun samimi, gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı / veya davalının serbest iradesiyle imzaladığı GG.AA.YYYY düzenleme ve GG.AA.YYYY tahliye tarihli yazılı tahliye taahhütnamesine rağmen kiralananı boşaltmaması açıklanır.]

HUKUKİ NEDENLER       : 6098 s. TBK m. 344, m. 345 [m. 350-352]; 6100 s. HMK m. 4/1-a, m. 316; 6325 s. K. m. 18/B.
HUKUKİ DELİLLER       :
1. Arabuluculuk son tutanağı aslı,
2. [GG.AA.YYYY] başlangıç tarihli kira sözleşmesi [veya tahliye taahhütnamesi / ihtarname ve tebliğ şerhi],
3. Tapu kaydı, banka kira ödeme dekontları, emsal kira sözleşmeleri,
4. Mahallinde keşif ve bilirkişi kurulu incelemesi, tanık ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM        : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Davamızın kabulü ile kiralananın [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren başlayan yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin net [Talep Edilen Tutar] TL olarak TESPİTİNE [Tahliye davası ise: davalının kiralanandan TAHLİYESİNE],
2. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [GG.AA.YYYY]

                                                        Davacı (veya Vekili)
                                                            [Adı Soyadı]
                                                               [İmza]

EK: 1- Arabuluculuk Son Tutanağı Aslı
    2- Kira Sözleşmesi ve İhtarname Örneği

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

• TBK m. 345 uyarınca kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedelinin "yeni kira döneminin başlangıcından itibaren" geçerli olabilmesi için; ya sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir artış şartı bulunmalı ya da yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açılmalı (veya bu sürede kiracıya yazılı ihtar tebliğ edilmiş olmalı)dır. Aksi halde tespit edilen kira bir sonraki kira yılından itibaren geçerli olur.
• Kira tespit davalarında "fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik ... TL" şeklinde kısmi dava veya belirsiz alacak davası açılamaz ve bilirkişi raporundan sonra ıslah yoluyla kira tespiti talebi artırılamaz.
• Kira tespit kararları (TBK m. 344) kesinleşmedikçe icra takibine konu edilemez (Yargıtay İBK 12.11.1979 T., 1979/1 E., 1979/3 K.); kira farkı alacağı ve vekâlet ücreti ancak karar kesinleştikten sonra icraya konulabilir.
• Tahliye taahhütnamesinin (TBK m. 352/1) geçerli olması için kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir; kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütnameler geçersiz sayılır. Ayrıca taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya arabulucuya başvurularak dava açılmalıdır.
• Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kira tespit veya tahliye davasının açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun; elbirliği (miras) mülkiyetinde ise tüm ortakların oybirliği (veya tereke temsilcisi) şartı aranır.

Sık Sorulan Sorular

Bu sayfada yer alan taslak şablon ve açıklamalar yalnızca usul hukuku çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlığın vakıaları, delilleri ve hukuki nitelendirmesi farklı olduğundan, standart şablonların doğrudan kullanılması hak kaybına yol açabilir.