BAE (Dubai) Konsolosluk Tasdikiyle (Apostilsiz Ülke Usulü) Türkiye’de Gayrimenkul Satışı

Birleşik Arap Emirlikleri (BAE - Dubai, Abu Dabi) ve diğer Körfez ülkelerinde çalışan veya ikamet eden Türk vatandaşları ile yabancı yatırımcılar, Türkiye'de bulunan konut, arsa veya iş yeri niteliğindeki taşınmazlarının satışı, alımı ya da kira yönetimi için Türkiye'ye bizzat gelmek zorunda değildir. Ancak BAE'nin 1961 tarihli Lahey Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi'ne (Apostil Sözleşmesi) taraf olmaması, bu ülkede düzenlenen belgelerin Türkiye'de kullanılabilmesi için özel bir konsolosluk tasdik (legalizasyon) zincirinin eksiksiz uygulanmasını zorunlu kılmaktadır.

1. Dubai Başkonsolosluğu ve Abu Dabi Büyükelçiliği Vekâletname İşlemleri

Türkiye'de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) müdürlüklerinde yapılacak taşınmaz satışı, ipotek tesisi veya fekki, kat irtifakı kurulumu ve intikal işlemleri için en pratik ve doğrudan geçerli yöntem, T.C. Dubai Başkonsolosluğu veya T.C. Abu Dabi Büyükelçiliği noterlik servislerinde doğrudan Türkçe vekâletname düzenlenmesidir.

• Tapu Vekâletnamesinin Şekli: Tapu işlemlerinde kullanılacak vekâletnamelerin yakın zamanda çekilmiş vesikalık fotoğraf içermesi, "düzenleme" şeklinde yapılması ve yapılacak işlemi (satış, alış, bedel tahsili, tapu senedi imzalama vb.) açıkça belirtmesi gerekir.
• NBS (Noterler Birliği Sistemi) Entegrasyonu: Türk dış temsilciliklerinde düzenlenen vekâletnameler, Türkiye Noterler Birliği elektronik sistemine (NBS) ve TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) altyapısına kaydedilir. Böylece vekâletname aslı kargo ile Türkiye'ye ulaştığında tapu müdürlüğünce elektronik doğrulaması anında yapılabilir.
• BAE Yerel Noterlerinde Düzenlenen Belgeler (Apostil Bulunmaması): BAE Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf değildir. Bu nedenle Dubai Courts Notary Public veya Abu Dhabi Judicial Department nezdinde düzenlenen bir vekâletname veya belgenin Türkiye'de geçerli olabilmesi için sırasıyla BAE Dışişleri Bakanlığı (MOFAIC) ve ardından T.C. Dubai Başkonsolosluğu / Abu Dabi Büyükelçiliği tarafından tasdik edilmesi (konsolosluk legalizasyonu) şarttır.

2. Tapu Satış Süreci ve Yasal Gereklilikler

Vekâletname Türkiye'deki avukata ulaştıktan sonra, taşınmazın bulunduğu yer veya WebTapu üzerinden herhangi bir tapu müdürlüğü nezdinde satış işlemleri yürütülür. Satış öncesinde taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, aile konutu şerhi veya vergi borcu bulunup bulunmadığı kontrol edilir.

3. Güvenli Ödeme Sistemi (Takasbank) ve Bedelin Yurt Dışına Transferi

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri açısından taşınmaz satışındaki en önemli risk, tapu devri ile satış bedelinin ödenmesi arasındaki eşzamanlılığın sağlanmasıdır. Bu kapsamda hukuki güvenlik şu mekanizmalarla korunur:

• Tapu Takas (Takasbank) Sistemi: Alıcı satış bedelini Takasbank nezdindeki blokeli hesaba yatırır; tapu müdürlüğünde devir tescil edildiği anda sistem elektronik onay vererek bedeli doğrudan mülk sahibinin kendi banka hesabına aktarır.
• Vekilin Bedel Tahsil Yetkisi Sınırlandırması: Mülk sahibi dilerse vekâletnamede vekile "satış bedelini elden veya kendi hesabına tahsil etme" yetkisi vermeyip, bedelin yalnızca kendi şahsi IBAN hesabına yatırılması şartıyla satış yetkisi tanıyabilir.
• Bankacılık ve MASAK Bildirimleri: Satıştan elde edilen gelirin Türkiye'deki bankadan BAE'deki (Dubai/Abu Dabi) banka hesabına SWIFT yoluyla transferinde, Resmî Tapu Senedi ve Tapu Takas Dekontu fonun yasal kaynağını tevsik eden resmî belge niteliğindedir.

4. Sık Sorulan Sorular

Dubai'de yerel noterde İngilizce veya Arapça vekâletname çıkartırsam Türkiye'de tapuda geçerli olur mu?

BAE Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf olmadığı için, yerel noterde düzenlenen vekâletnamelerin önce BAE Dışişleri Bakanlığı (MOFAIC), ardından T.C. Dubai Başkonsolosluğu tarafından tasdik edilmesi gerekir. Ayrıca Tapu Kanunu ve ilgili genelgeler uyarınca yabancı ülke noterliklerince düzenlenen vekâletnamelerin Türkiye'deki tapu işlemlerinde aranan şekil şartlarını (fotoğraf, kimlik tespiti vb.) tam karşılamaması nedeniyle tapu müdürlüklerince reddedilme riski yüksektir. Bu sebeple doğrudan Türk Başkonsolosluğu'ndan Türkçe vekâletname çıkarılması tavsiye edilir.

Taşınmazımı sattığımda Türkiye'de değer artış kazancı vergisi çıkar mı?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80 uyarınca, ivazsız (miras veya bağış yoluyla) edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz. Satın alma yoluyla edinilen taşınmazlarda ise edinme tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra yapılan satışlar gelir vergisinden müstesnadır; 5 yıl içinde yapılan satışlarda ise endeksleme ve istisna tutarı düşüldükten sonra kalan net kazanç üzerinden beyanname verilir.

Satış bedelinin doğrudan benim Türkiye'deki banka hesabıma yatmasını sağlayabilir miyim?

Evet. Tapu Takas sistemi veya bloke çek uygulamasıyla, tapu devir işlemini Türkiye'de avukatınız vekâleten imzalasa dahi satış bedeli doğrudan sizin kendi adınıza kayıtlı banka hesabınıza aktarılır.