Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 730 ve m. 737 hükümleri, taşınmaz mülkiyetinin kullanılmasına komşular yararına önemli sınırlar getirmiştir. TMK m. 737 uyarınca herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek "taşkınlıktan" kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında "hoşgörülebilecek dereceyi aşan" duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
TMK m. 730 hükmü gereğince bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu yasal kısıtlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar görme tehlikesi ile karşılaşan kimse; "durumun eski hâline getirilmesini (taşkınlığın önlenmesini)", "tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini" dava edebilir. Bu sorumluluk kusura dayanmayan "olağan sebep sorumluluğu (kusursuz sorumluluk)" niteliğindedir; yani taşkın kullanımda bulunan komşunun veya işletme sahibinin kusuru bulunmasa dahi komşuya verdiği zararı tazmin etmesi ve gerekli teknik önlemleri (izolasyon, istinat duvarı, filtre, ses yalıtımı vb.) alması zorunludur.
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa (HUAK) eklenen m. 18/B-1-c hükmü uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren "komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda" dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Görevli mahkemenin belirlenmesinde ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi aynı ana taşınmaz içindeki bağımsız bölümler arasında mı (Sulh Hukuk), yoksa iki ayrı parsel/taşınmaz arasında mı (Asliye Hukuk) çıktığına dikkat edilmelidir.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
HUAK m. 18/B-1-c Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Komşuluk hukukundan (TMK m. 737-743) kaynaklanan el atmanın önlenmesi, su sızıntısının giderilmesi, tehlikeli kazı önlemi, ağaç dallarının kesilmesi ve maddi/manevi tazminat davaları açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. İhtiyati tedbir veya delil tespiti (HMK m. 400) taleplerinde ise arabuluculuk şartı aranmaz; acil su basması veya toprak kayması tehlikesinde önce mahkemeden delil tespiti/ihtiyati tedbir istenip ardından arabuluculuk süreci başlatılabilir.
Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi Görev Ayrımı
Komşuluk uyuşmazlığı aynı apartman veya site içindeki iki bağımsız bölüm arasında (örneğin üst kat banyosundan alt kata su sızması veya komşu dairenin gürültüsü) yaşanıyorsa KMK m. 18 ve Ek m. 1 uyarınca görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Buna karşılık yan yana iki müstakil parsel, fabrika, tarla veya bitişik nizam iki ayrı apartman arasında (örneğin yan parseldeki inşaat kazısının istinat duvarını çatlatması veya yan parseldeki fırın/atölyenin duman ve gürültüsü) yaşanıyorsa genel hükümlere göre görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Kazı ve Yapılarda Toprak Kayması Tehlikesi ile İstinat Duvarı Zorunluluğu (TMK m. 738)
TMK m. 738 uyarınca malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak ve gerekli teknik önlemleri (iksa, fore kazık, istinat duvarı) almak zorundadır.
Taşan Ağaç Dalları, Kökler ve Doğal Akış (TMK m. 740, m. 742)
TMK m. 740 uyarınca komşunun arsasına taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, şikâyetçi komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir veya mahkemeden kesilmesini talep edebilir. TMK m. 742 gereğince üst taraftaki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza doğal akış dışında zarar verecek şekilde yağmur veya atık sularını yönlendiremez.
Keşif, Teknik Bilirkişi Heyeti ve Önlemlerin Hükümde Somutlaştırılması
Mahkemece çevre mühendisi, inşaat mühendisi veya ziraat mühendisi bilirkişilerle keşif yapılarak taşkınlığın "hoşgörü sınırını" aşıp aşmadığı ve giderilmesi için hangi somut teknik imalatların (ses/su yalıtımı, drenaj kanalı, istinat duvarı vb.) yapılması gerektiği kalem kalem belirlenir. Hâkim sadece "rahatsızlığın giderilmesine" şeklinde soyut hüküm kuramaz; alınacak teknik önlemleri hüküm fıkrasında açıkça gösterir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Yargıtay 14. ve 7. HD yerleşik içtihadı: TMK m. 730 ve m. 737 uyarınca komşuluk hukukundan doğan sorumluluk "kusursuz sorumluluk" niteliğindedir; davalı işletme sahibinin idari ruhsatının bulunması veya kusurunun olmaması, hoşgörü sınırını aşan gürültü, koku, duman veya sarsıntı nedeniyle doğan zarardan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
- Komşuluk hukukuna dayalı el atmanın önlenmesi davalarında mahkemece bilirkişi raporuyla taşkınlığı önleyecek somut teknik tedbirler belirlenmeli ve hüküm fıkrasında infazda tereddüt yaratmayacak şekilde hangi imalatların ne sürede yapılacağı açıkça yazılmalıdır.
- Üst kat bağımsız bölümden alt kat daireye su sızması uyuşmazlıklarında; sızıntı ortak tesisattan kaynaklanıyorsa tüm kat malikleri, üst kat malikinin özel tesisatından (banyo zemini, çamaşır makinesi gideri vb.) kaynaklanıyorsa üst kat maliki zarardan ve onarımdan sorumludur; bu uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- TMK m. 737 kapsamında komşuluk hukukuna dayalı davayı yalnızca tapu maliki değil, taşınmazı fiilen kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi de açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Üst kattaki komşunun banyosundan evimin tavanına sürekli su akıyor ve yaptırmıyor; ne yapmalıyım?
Acil hasar durumu varsa öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinden "delil tespiti" (HMK m. 400) talep ederek inşaat bilirkişisiyle sızıntının kaynağını ve dairenizdeki boya/sıva/mobilya hasarını tespit ettirebilirsiniz. Ardından HUAK m. 18/B uyarınca zorunlu arabuluculuğa başvurup anlaşma olmazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde hem onarımın yapılması (nama ifaya izin) hem de maddi hasar tazminatı davası açabilirsiniz.
Yan parselde yapılan inşaat kazısı bahçe duvarımızı çatlattı ve toprak kayması tehlikesi var; hangi mahkemeye başvurmalıyım?
İki ayrı parsel arasındaki komşuluk uyuşmazlığı olduğundan görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Acil tehlike için derhal Asliye Hukuk Mahkemesinden ihtiyati tedbir ve delil tespiti isteyebilir, esas dava için ise zorunlu arabuluculuk şartını tamamlayarak TMK m. 738 uyarınca istinat duvarı yapılması ve tazminat davası açabilirsiniz.
Komşunun bahçesindeki ağaçların dalları ve kökleri benim evimin çatısına ve bahçe duvarıma zarar veriyor; kesebilir miyim?
TMK m. 740/1 uyarınca öncelikle komşunuza noterden veya yazılı olarak uygun bir süre vererek taşan ve zarar veren dal ile köklerin kaldırılmasını istemelisiniz. Bu süre içinde komşunuz kaldırmazsa taşan dal ve kökleri kesebilir veya zorunlu arabuluculuk sonrası mahkemeden kesilmesini ve zararın tazminini talep edebilirsiniz.
Ev sahibi değilim, kiracıyım; yan binadaki işletmenin aşırı gürültü ve kokusuna karşı komşuluk hukuku davası açabilir miyim?
Evet. TMK m. 730 ve m. 737 kapsamındaki komşuluk hukuku korumasından yalnızca tapu malikleri değil, taşınmazda oturan kiracılar ve zilyetler de yararlanır ve doğrudan dava açabilirler.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Harç & Tazminat Hesaplama
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.