Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
Sözleşmeler hukukunun temel ilkesi "ahde vefa (sözleşmeye bağlılık - pacta sunt servanda)" olmakla birlikte, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde işlem temelinin çökmesi (clausula rebus sic stantibus) gündeme gelir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138 uyarınca borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkan olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmişse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara "uyarlanmasını" isteme hakkına sahiptir.
Kira bedelinin uyarlanması davası (TBK m. 138) ile kira bedelinin tespiti davası (TBK m. 344) birbirinden tamamen farklı iki davadır: TBK m. 344/3 uyarınca emsal rayiçlere göre kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında ve kira ilişkisinin "5 yılını doldurmasından sonra" açılabilirken; TBK m. 138 uyarınca kira uyarlama davası tüm taşınır, taşınmaz, arsa, tarla, konut ve işyeri kiralarında, 5 yıllık süre şartı aranmaksızın (hatta sözleşmenin 1. veya 2. yılında dahi) olağanüstü bir halin varlığında açılabilir.
Uyarlama davası hem kiracı tarafından (örneğin salgın hastalık, deprem, idari kapatma kararı, kiralananın bulunduğu güzergâhın trafiğe kapatılması nedeniyle kira bedelinin düşürülmesi talebiyle) hem de kiraya veren tarafından (olağanüstü ekonomik kırılmalar, hiperenflasyon veya uzun süreli sabit bedelli sözleşmelerde işlem temelinin tamamen çökmesi nedeniyle kira bedelinin artırılması talebiyle) açılabilmektedir.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
TBK m. 138 Uyarınca Uyarlamanın 4 Kümülatif Şartı
(1) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. (2) Bu durum borçludan (davacıdan) kaynaklanmamış olmalıdır. (3) Bu durum, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına (TMK m. 2) aykırı düşecek derecede değiştirmiş (edimler arası dengeyi aşırı bozmuş) olmalıdır. (4) Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ifa etmiş olmalıdır.
Kısa Süreli (1 Yıllık) ve Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri Ayrımı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin yerleşik uygulamasına göre, 1 yıl süreli konut veya işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren henüz 1 yıl dahi geçmeden veya 5 yıllık kira tespit süresi yakınken salt enflasyon ve döviz artışı öngörülemez olağanüstü hal kabul edilmez; buna karşılık 5, 10 veya 20 yıl gibi uzun süreli yapılan kira sözleşmelerinde edimler arası dengenin aşırı bozulması halinde TBK m. 138 uyarınca uyarlama yapılabilir.
Mahallinde Keşif, Emsal Araştırması ve Bilirkişi Heyeti İncelemesi
Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılarak kiralananın konumu, niteliği, sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik veriler ile dava tarihindeki veriler, olağanüstü olayın kiralananın kullanımına ve gelirine etkisi incelenir; ancak emsal kira tespitinden farklı olarak "hak ve nesafet" ile "fedakârlığın denkleştirilmesi" ilkelerine göre taraflar arasında risk paylaştırılarak yeni kira bedeli takdir edilir.
Uyarlama Kararının Dava Tarihinden İtibaren Hüküm Doğurması
Kira tespit davalarında (TBK m. 345) şartları varsa yeni kira döneminin başından itibaren kira belirlenebilirken; TBK m. 138 kira uyarlama davası yenilik doğurucu (inşai) nitelikte olduğundan mahkemece belirlenen uyarlanmış kira bedeli "dava tarihinden itibaren" ileriye doğru geçerli olur; geçmiş dönemler için uyarlama yapılamaz.
Uyarlama Mümkün Değilse Sözleşmeden Dönme / Fesih (TBK m. 138/1-son)
Somut olayda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemiyorsa, borçlu sürekli edimli kira sözleşmesini fesih hakkını kullanabilir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- TBK m. 138 uyarınca açılan uyarlama davasında hâkim davacının talebiyle bağlı olmakla birlikte, kira tespit davasındaki gibi doğrudan serbest piyasa rayicine hükmetmez; sözleşmedeki edimler arası dengeyi "fedakârlığın denkleştirilmesi" ilkesi çerçevesinde katlanılabilir bir seviyeye çeker.
- Tacir olan taraflar TTK m. 18/2 uyarınca basiretli bir iş insanı gibi davranmakla yükümlü olduklarından, tacirler tarafından açılan uyarlama davalarında öngörülemezlik şartı çok daha sıkı denetlenir.
- Kira uyarlama davasında verilen karar "dava tarihinden itibaren" hüküm ifade eder; dava açılmadan önce çekilen ihtarname tarihi uyarlama başlangıcı olarak kabul edilemez.
- 5 yıllık kira süresi dolmuş olan konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin TBK m. 344/3 uyarınca doğrudan emsal rayice göre kira tespit davası açma imkânı varken TBK m. 138’e dayanmasında olağanüstü hal şartı ayrıca aranır; ancak davacının maddi vakıaları anlatımına göre hukuki nitelendirme hâkime aittir (HMK m. 33).
Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki en önemli fark nedir?
TBK m. 344 kapsamındaki kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında ve 5 yıl dolduktan sonra emsal rayiçlere göre açılabilir. TBK m. 138 kapsamındaki kira uyarlama davası ise öngörülemeyen olağanüstü bir durumun (deprem, salgın, ağır ekonomik şok, uzun süreli sözleşmede işlem temelinin çökmesi) varlığı halinde 5 yıl şartı aranmaksızın ve arsa/tarla dahil tüm kira sözleşmelerinde açılabilir.
Kiracı da kira bedelinin düşürülmesi için uyarlama davası açabilir mi?
Evet. Örneğin işyerinin bulunduğu caddenin uzun süreli altyapı çalışmasıyla kapatılması, salgın hastalık tedbirleri veya doğal afet nedeniyle cironun olağanüstü düşmesi gibi kiracıdan kaynaklanmayan öngörülemez hallerde kiracı da kira bedelinin azaltılması (tenzili) için TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası açabilir.
Uyarlama davası devam ederken kiracı kirayı hangi tutar üzerinden ödemelidir?
Uyarlama davasında mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmedikçe (ki uygulamada nadiren verilir), karar kesinleşinceye veya hüküm kuruluncaya kadar mevcut sözleşmedeki kira bedeli ödenmeye devam edilmelidir; aksi halde kiracı temerrüde düşebilir. Karar çıktığında dava tarihinden itibaren oluşan farklar mahsup veya tahsil edilir.
Geçmiş aylara ait ödenmiş kiralar için geriye dönük uyarlama istenebilir mi?
Hayır. TBK m. 138 açıkça borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olmasını şart koşar ve Yargıtay içtihatları uyarınca uyarlama hükmü ancak dava tarihinden ileriye etkili olarak sonuç doğurur.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Harç & Tazminat Hesaplama
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.