İngiltere’de (BK) Yaşayan Ev Sahipleri İçin Türkiye’de Kiracı Tahliyesi ve Kira Tespiti Davaları

İngiltere'de (Londra, Manchester, Birmingham, Edinburgh vb. Birleşik Krallık genelinde) yaşayan ve Türkiye'de konut veya çatılı iş yeri niteliğinde gayrimenkulü bulunan mülk sahipleri, kiracıların kira bedelini ödememesi, kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında kalması veya taşınmaza bizzat ihtiyaç duyulması gibi durumlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine dayanarak haklarını arayabilirler.

1. Kiracı Tahliye Sebepleri ve Yasal Süreler (6098 Sayılı TBK)

Türk hukukunda konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan sebeplerle ve sıkı şekil/süre şartlarına uyularak mümkündür:

2. Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları (TBK m. 344-345)

Türkiye'deki ekonomik koşullar nedeniyle mevcut kira bedelinin emsal taşınmazların gerisinde kalması durumunda mülk sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira bedelinin tespiti davası açabilir:

• 5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmeleri (TBK m. 344/3): Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamaları değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde (TÜFE tavan sınırı olmaksızın) belirlenir.
• Yeni Dönemden Geçerli Olma Şartı (TBK m. 345): Tespit edilen yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması (ya da sözleşmede artış şartı bulunması) gerekir.

3. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk (7445 Sayılı Kanun)

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B) uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan ilamsız tahliye takipleri hariç olmak üzere; kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda (kira tespit, tahliye, kira uyarlama davaları) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İngiltere'de yaşayan mülk sahibinin arabuluculuk toplantılarına bizzat katılması gerekmez; T.C. Londra, Manchester veya Edinburgh Başkonsolosluklarından verilen vekâletname ile avukat süreci tamamen yönetir.

4. Sık Sorulan Sorular

İngiltere'de yaşıyorum ancak yaz aylarında veya kesin dönüşte kullanmak üzere Türkiye'deki evim için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir miyim?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye'ye kesin dönüş planlaması veya yılın belirli dönemlerinde Türkiye'ye geldiklerinde kendi konutlarında kalma isteği, gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması kaydıyla TBK m. 350 kapsamında geçerli bir konut ihtiyacı olarak kabul edilmektedir.

Kiracı kirayı birkaç aydır ödemiyor; en hızlı tahliye yöntemi nedir?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde en hızlı yasal yol, İİK m. 269 uyarınca İcra Müdürlüğü kanalıyla Örnek No: 13 (Tahliye Talepli İlamsız Takip) başlatılmasıdır. Bu yolda zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz; kiracı tebliğden itibaren 30 gün içinde borcu ödemezse İcra Hukuk Mahkemesi'nden doğrudan tahliye talep edilir.

Yeni satın aldığım evde oturan kiracıyı nasıl çıkarabilirim?

TBK m. 351 uyarınca, kiralananı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut/iş yeri gereksinimi nedeniyle kullanacaksa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (noter ihtarnamesiyle) bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.