Avrupa’da Yaşayanların Türkiye’deki Taşınmazlarının Haksız İşgali (Ecrimisil), WebTapu Kilidi ve İzale-i Şüyu

Avrupa’da yaşayan Türk vatandaşlarının ve Mavi Kart sahiplerinin Türkiye’de bulunan konut, yazlık, arsa ve tarlaları; maliklerin yılın büyük bölümünde yurt dışında bulunması nedeniyle çeşitli hukuki risklere açıktır. Taşınmazların akrabalar, komşular veya üçüncü kişiler tarafından izinsiz kullanılması, sahte vekâletname girişimleri ya da yurt dışındaki hissedardan habersiz açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, mülkiyet hakkının etkin biçimde korunmasını gerektirir.

1. İzinsiz Kullanıma Karşı El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) ve Ecrimisil Davası

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabilir. Taşınmazınız (ev, tarla veya arsa) izniniz olmadan bir başkası tarafından kullanılıyorsa, kiraya verilmişse veya sınırları ihlal edilmişse Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılarak işgalcinin tahliyesi ve tecavüzün kaldırılması sağlanır.

Bununla birlikte, TMK m. 995 uyarınca haksız işgalciden geriye dönük 5 yıla kadar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Eğer işgalci aynı taşınmazda hissedar (diğer mirasçı veya paydaş) ise, ecrimisil istenebilmesi için kural olarak önceden intifadan men (kullanıma itiraz) koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir. Ancak doğal ürün veren (fındık, zeytin, buğday vb.) tarlalarda veya kiraya verilen yerlerde intifadan men şartı aranmaksızın doğrudan geçmiş 5 yıllık ecrimisil davası açılabilir.

2. Sahte Vekâletnameye Karşı WebTapu "İşlem Yapılamaz Beyanı" Kilidi

Uzun yıllar Türkiye’ye gelmeyen gurbetçilerin boş arsaları ve daireleri, tapu dolandırıcılığı girişimlerinde hedef seçilebilmektedir. Bunu sıfır maliyetle ve birkaç dakika içinde önlemenin en etkili yolu WebTapu (tkgm.gov.tr) sistemidir:

• e-Devlet şifrenizle WebTapu portalına giriş yaparak "Beyan İşlemleri → İşlem Yapılamaz Beyanı Tesis Etme" sekmesini aktif hale getirdiğinizde, tapu kaydınıza elektronik kilit konulur.
• Bu beyan aktif olduğu sürece, noterden veya yurt dışından düzenlenmiş gerçek ya da sahte hiçbir vekâletname ile taşınmazınız üzerinde satış veya ipotek işlemi yapılamaz; tarafınıza anında SMS bildirimi gelir.
• Satış yapmak istediğinizde yine e-Devlet üzerinden kilidi tek tuşla kaldırarak vekilinizin işlem yapmasına izin verebilirsiniz.

3. Gurbetçilerin Taşınmazlarını Koruyan Hukuki Araçlar Tablosu

4. Habersiz Açılan Davalarda Usulsüz Yurt Dışı Tebligat (TK m. 25/a) İtirazı

Türkiye’deki diğer hissedarlar bazen yurt dışındaki paydaşın adresini "bilinmiyor" göstererek veya köydeki eski adrese tebligat çıkartarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açıp taşınmazı düşük bedelle satışa çıkarabilmektedir. Oysa 7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 25/a ve Yargıtay kararları uyarınca, davalının yurt dışında yaşadığı biliniyorsa veya konsolosluk/Mernis kayıtlarından yurt dışı adresi tespit edilebiliyorsa, yurt içi tebligat veya ilanen tebligat yapılması kesin olarak usulsüzdür. Bu durumda usulsüz tebligat nedeniyle kararın kesinleşmesi ve yapılan ihale iptal ettirilebilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular

Köydeki tarlamızı ve evimizi 10 yıldır Türkiye’deki akrabamız kullanıyor ve bize pay vermiyor, ne yapabiliriz?

Tarla zirai ürün (fındık, zeytin, çay, hububat vb.) veriyorsa veya kiraya verilmişse ihtar şartı aranmaksızın doğrudan geriye dönük 5 yıllık ecrimisil (gelir payı) davası açabilirsiniz. Konut olarak kullanılıyorsa avukatınız aracılığıyla noterden intifadan men ihtarnamesi gönderip devamında hem kira tazminatı hem de ortaklığın giderilmesi (satış) davası açabilirsiniz.

Benden habersiz köy adresime tebligat yapılıp hissem satılmış, satışı iptal ettirebilir miyim?

Evet. Yurt dışında ikamet ettiğiniz resmi kayıtlarda belli olmasına rağmen 7201 sayılı TK m. 25/a’ya aykırı şekilde Türkiye’deki adrese veya ilanen yapılan tebligatlar usulsüzdür. Savunma hakkınız kısıtlandığından, öğrenme tarihinden itibaren yasal süre içinde ihalenin feshi ve kararın kaldırılması yoluna başvurulabilir.

Tapu senedim kayboldu veya Türkiye’deki akrabamda kaldı, evimi satabilirler mi?

Kağıt tapu senedinin bir başkasının elinde olması tek başına satış yapılmasını sağlamaz; mülkiyet Tapu Sicili (TAKBİS) kaydına bağlıdır. Yine de e-Devlet üzerinden WebTapu "İşlem Yapılamaz Beyanı" koyarak tapunuzu tamamen güvenceye alabilirsiniz.

Türkiye’ye gelmeden işgalciyi tahliye ettirmek ve ecrimisil davası açmak mümkün mü?

Evet. Bulunduğunuz Avrupa ülkesindeki T.C. Başkonsolosluğundan (veya Apostilli yabancı noterden) vereceğiniz vekâletname ile ihtarname keşidesi, keşif/bilirkişi incelemesi, müdahalenin men'i ve ecrimisil tahsili süreçlerinin tamamı avukatınızca yürütülür.