Almanya’dan Türkiye’deki Taşınmazların Satışı, Mavi Kart Tapu Hakları ve Vekâlet

Almanya'da Yaşayanlar İçin Türkiye'de Tapu ve Gayrimenkul Hukuku

Almanya'da yaşayan Türk vatandaşları ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesi kapsamında Mavi Kart sahibi olan (çıkma izniyle Alman vatandaşlığına geçmiş) kişiler, Türkiye'deki taşınmazların (konut, arsa, dükkan, tarla) alım-satımı, miras intikali, kiraya verilmesi, kiracının tahliyesi ve hissedarlar arasındaki ortaklığın giderilmesi işlemlerini Türkiye'ye gelmelerine gerek kalmaksızın yürütebilirler.

5901 sayılı Kanun m. 28 uyarınca Mavi Kart sahipleri, Türkiye'de taşınmaz edinme, tapu devri ve miras hakları bakımından Türk vatandaşları ile birebir aynı haklara sahiptir; yabancı ülke vatandaşlarına uygulanan 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 sınırlamalarına ve zorunlu değerleme (ekspertiz) raporu şartına tabi tutulmazlar (işlem sırasında Mavi Kart'ın veya Kimlik Paylaşım Sistemi kaydının ibrazı yeterlidir).

Almanya'daki 13 Türk Başkonsolosluğundan Tapu Vekâletnamesi Çıkarma

Tapu müdürlüklerinde taşınmaz satışı, alımı, intikali veya ipotek işlemleri yapılabilmesi için 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89 uyarınca "Düzenleme Şeklinde ve Fotoğraflı" vekâletname şarttır. Almanya'da yaşayanlar için en hızlı ve maliyeti öngörülebilir yöntem, ikamet ettikleri eyaletteki görevli Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu Noterlik Servisi'ne başvurmalarıdır:

• Almanya'daki T.C. Başkonsoloslukları: Berlin, Köln, Münih, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Essen, Hannover, Hamburg, Nürnberg, Karlsruhe, Mainz ve Münster Başkonsoloslukları.
• Gerekli Belgeler:konsolosluk.gov.tr üzerinden alınan noterlik randevusu, geçerli T.C. Kimlik Kartı veya Mavi Kart (ve yanında geçerli Alman kimliği/pasaportu), 2 adet biyometrik fotoğraf, vekil tayin edilecek avukatın kimlik/baro/adres bilgileri ve varsa taşınmazın tapu bilgileri.
• Alman Noteri (Notar) + Apostil Alternatifi: Sadece Alman vatandaşı olan (Mavi Kartı bulunmayan) veya Türkçe bilmeyen kişiler, Alman noterinde (Notar) fotoğraflı ve kimlik tespitli vekâletname düzenletip ilgili Eyalet Mahkemesi Başkanlığından (Landgerichtspräsident / Amtsgericht) Apostil şerhi alarak belgeyi Türkiye'ye gönderebilirler.

Almanya'da Yaşayan Ev Sahipleri İçin Kira Tahliye ve Kira Tespit Davaları

Almanya'da yaşayan mülk sahiplerinin Türkiye'deki konut veya işyerlerinde en sık karşılaştığı sorun, kira bedellerinin piyasa rayicinin çok altında kalması veya kiracının kira bedelini ödememesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında başvurulabilecek hukuki yollar şunlardır:

• Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK m. 344): 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.
• Temerrüt (Ödememe) Nedeniyle Tahliye (İİK m. 269 ve TBK m. 315): Kiracının kira bedelini ödememesi halinde tahliye talepli icra takibi başlatılır; kiracı 30 gün içinde borcu ödemezse İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı alınır.
• İhtiyaç, Yeniden İnşa ve 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350, m. 347): Mülk sahibinin kendisi, eşi veya altsoyu için konut/işyeri ihtiyacı doğması (örneğin Türkiye'ye kesin dönüş veya yazlık kullanım ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunun ispatı), geçerli yazılı tahliye taahhütnamesi bulunması veya sözleşmede 10 yıllık uzama süresinin dolması hallerinde tahliye davası açılabilir. (Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk şarttır.)

Sık Sorulan Sorular

Mavi Kart sahibiyim, Türkiye'de tapu satışı yaparken yabancı muamelesi görür müyüm?

Hayır. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 28 uyarınca Mavi Kart sahipleri taşınmaz alım-satım ve miras işlemlerinde Türk vatandaşlarıyla aynı hükümlere tabidir. Yabancı uyruklulardan istenen gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporu ve döviz alım belgesi (DAB) zorunluluğu Mavi Kart sahipleri için geçerli değildir.

Almanya'daki Başkonsoloslukta çıkardığım tapu vekâletnamesinin Türkiye'ye kargo ile gitmesi şart mı?

Türk Başkonsolosluklarında düzenleme şeklinde yapılan vekâletnameler eşzamanlı olarak Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi'ne (TNBBS) ve TAKBİS'e kaydedilir. Vekâletnamenin üzerindeki tarih ve yevmiye/paylaşım numarası ile Türkiye'deki herhangi bir noterlikten onaylı örneği çıkarılabildiği gibi, tapu müdürlüğü de sistem üzerinden doğrulama yapabilmektedir; ancak uygulamada ıslak imzalı nüshanın veya Türkiye noterinden alınan onaylı örneğin ibrazı ile işlem sorunsuz tamamlanır.

Hisseli bir tarla veya evdeki payımı diğer hissedarlar olmadan satabilir miyim?

Miras kalan taşınmaz "elbirliği mülkiyeti" (iştirak halinde) ise önce paylı mülkiyete dönüştürülür. Paylı mülkiyette hissedar kendi hissesini üçüncü kişiye satabilir (ancak diğer hissedarların TMK m. 732 uyarınca önalım/şufa hakkı vardır) veya tüm taşınmazın mahkeme yoluyla satılarak paraya çevrilmesi için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası açabilir.