Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkının süresiz kısıtlanmasını önlemek amacıyla TBK m. 347/1 c. 2’de kiraya verene çok önemli bir hak tanımıştır: "Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
Uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken husus, kanundaki "10 yıllık uzama süresi" kavramının sözleşmenin toplam süresini değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarını ifade etmesidir: Örneğin 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesinde; 1 yıl (ilk sözleşme süresi) + 10 yıl (uzama süresi) + 1 yıl (izleyen uzama yılı) = toplam 12. yılın sonunda (12. yılın bitiminden en az 3 ay önce ihtarname kiracıya tebliğ edilmiş olmak şartıyla) tahliye davası açılabilir.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Belirli Süreli Sözleşmelerde 1 + 10 + 1 = 12 Yıl Hesabı (TBK m. 347/1)
Örneğin 01.09.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinde; ilk sözleşme süresi 01.09.2015’te biter. 10 yıllık uzama süresi 01.09.2015 – 01.09.2025 arasında tamamlanır. İzleyen uzama yılı 01.09.2026’da biter; dolayısıyla ihtarnamenin en geç 01.06.2026 tarihinden önce kiracıya tebliğ edilmiş olması ve 01.09.2026’dan sonra tahliye davası açılması gerekir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıl + 6 Aylık Fesih Dönemi (TBK m. 347/2)
Başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak yapılmış konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre (TBK m. 328-329 uyarınca 6 aylık fesih döneminin sonu için 3 ay önceden) fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
En Az 3 Ay Önce Yazılı Bildirimin Kiracıya Tebliğ Edilmesi Zorunluluğu
Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle tabidir (TBK m. 348). Noterden gönderilen ihtarnamenin uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşması (tebliğ edilmesi) şarttır; ihtarın notere verildiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- 10 yıllık uzama süresi sonunda açılan tahliye davasında kiraya verenin konut/işyeri ihtiyacını veya kiracının kusurunu ispatlaması gerekmez; mahkeme yalnızca sözleşme başlangıç tarihini, 10 yıllık uzama süresinin dolup dolmadığını ve 3 ay önceki yazılı ihtarın kiracıya süresinde tebliğ edilip edilmediğini inceler.
- Taraflar 10 yıllık süre dolmadan önce yeni bir kira bedeli ve yeni bir süre belirleyerek yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlarsa, 10 yıllık uzama süresi bu yeni sözleşmenin bitiminden itibaren sıfırdan işlemeye başlar.
Sık Sorulan Sorular
5 yıllık yapılan bir işyeri kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi ne zaman dolar?
İlk sözleşme 5 yıllık yapılmışsa, 10 yıllık uzama süresi bu ilk 5 yılın bitiminden itibaren başlar; dolayısıyla 5 yıl (sözleşme süresi) + 10 yıl (uzama süresi) + 1 yıl (izleyen uzama yılı) = toplam 16. yılın sonunda (en az 3 ay önce ihtar tebliğ edilerek) tahliye istenebilir.
Ev el değiştirdiyse (yeni ev sahibiysem) 10 yıllık süre eski ev sahibinin sözleşme tarihinden mi hesaplanır?
Evet! TBK m. 310 uyarınca kiralananın mülkiyetinin devri halinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden, 10 yıllık uzama süresi kiracının eski malikle yaptığı ilk kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder.