Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, ilk 5 yıl boyunca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Ancak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3).
Kira bedelinin tespiti davaları bölünemez nitelikte olduğundan bu davalarda kısmi dava açılamaz ve sonradan talep artırımı veya ıslah ile talep artırılamaz! Dava dilekçesinde yeni dönem için talep edilen aylık net/brüt kira bedeli tam ve açık olarak yazılmalıdır.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
5 Yıllık Sürenin Dolması (6. Kira Yılından İtibaren Emsal Tespit)
5 yıldan önceki kira dönemlerinde açılan kira tespit davalarında hâkim emsal kira araştırması yapamaz, yalnız TÜFE 12 aylık ortalama sınırında artışa hükmedebilir. Sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 tam yıl dolup 6. kira dönemine girildiğinde ise TÜFE sınırına bağlı kalınmaksızın serbest piyasa emsal kiralarına göre tespit yapılır.
TBK m. 345 İhtar ve Süre Şartı (Yeni Dönem Başından Geçerlilik)
Tespit edilecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için: (1) Kira sözleşmesinde "yeni dönemde kira artırılacaktır" şeklinde bir artış şartı varsa, o yeni kira döneminin sonuna kadar her zaman dava açılabilir; (2) Sözleşmede artış şartı yoksa, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmış veya kiracıya yazılı bildirim (ihtar) tebliğ edilmiş olmalıdır.
Keşif, Emsal Kira Sözleşmeleri ve %10–%20 Eski Kiracı (Hakkaniyet) İndirimi
Mahkemece inşaat/gayrimenkul değerleme bilirkişisiyle taşınmazda keşif yapılır; çevredeki somut emsal kira sözleşmeleri incelenerek taşınmazın "boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık emsal kira bedeli" saptanır. Hâkim, bilirkişinin belirlediği bu bedelden kiracının eski kiracı olması nedeniyle Yargıtay 3. HD içtihadı uyarınca %10 ila %20 oranında hakkaniyet (eski kiracı) indirimi yaparak yeni kira bedeline hükmeder.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve Yargıtay 3. HD yerleşik içtihadı: 5 yılın sonunda "hak ve nesafete (hakkaniyete)" göre kira tespiti yapılırken, bilirkişilerce taşınmazın boş olarak getirebileceği emsal kira bedeli belirlenir; hâkim bu bedelden kiracının eski kiracı olması gözetilerek %10 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi yapar.
- Kira tespit davalarında ıslah (HMK m. 176) mümkün değildir; davacı bilirkişi raporundan sonra ıslah dilekçesi vererek dava dilekçesinde istediği kira tutarını artıramaz.
- Kira tespit kararları (TBK m. 344-345), 12.11.1979 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kesinleşmedikçe icra takibine konu edilemez ve kira farkları için yasal faiz kararın kesinleştiği tarihten itibaren işler.
Sık Sorulan Sorular
3 yıllık kiracımın kirası piyasanın çok altında kaldı, hemen kira tespit davası açabilir miyim?
5 yıl dolmadan TBK m. 344/3 kapsamında emsal kira bedeline göre kira tespit davası açılamaz (açılsa bile yalnız TÜFE oranında artış verilir). Ancak döviz/ekonomik kriz veya bölgedeki olağanüstü altyapı dönüşümü gibi önceden öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü şartları varsa TBK m. 138 uyarınca "kira bedelinin uyarlanması davası" değerlendirilebilir.
Kira tespit davası 2 yıl sürerse geçmiş ayların kira farkını toplu alabilir miyim?
Evet! Dava yeni kira döneminden itibaren geçerli olacak şekilde süresinde açılmışsa, dava 1,5 veya 2 yıl sonra sonuçlanıp kesinleştiğinde mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur ve birikmiş tüm ayların kira farkı toplu olarak tahsil edilir.