Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca yönetilen apartman, site ve toplu yapılarda en sık karşılaşılan iki temel uyuşmazlık; kat malikleri genel kurulunda alınan hukuka, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı kararların iptali (KMK m. 33) ile kat maliklerinden veya kiracılardan birinin onaylı mimari projeye aykırı olarak ortak alanlara (çatı, teras, sığınak, bahçe, koridor, dış cephe, taşıyıcı kolon/perde duvar) müdahale etmesi nedeniyle açılan "el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme (kal)" (KMK m. 19) davalarıdır.
KMK Ek m. 1 ve 6100 sayılı HMK m. 4/1-b hükümleri gereğince Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık, değer ve miktarına bakılmaksızın ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde çözülür. 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa (HUAK) eklenen m. 18/B-1-b hükmü uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tüm davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması "dava şartı" haline getirilmiştir.
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasında KMK m. 33/1 hükmü çok sıkı hak düşürücü süreler öngörmüştür: Toplantıya bizzat veya vekille katılıp olumlu oy kullanan kat maliki kural olarak iptal davası açamaz; olumsuz (ret) oyu kullanan malik karar tarihinden itibaren 1 ay içinde, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açmalıdır. Ancak kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı (örneğin oybirliği veya 4/5 nitelikli çoğunluk aranan bir konuda adi çoğunlukla karar alındığı) durumlarda süre koşulu aranmaz.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
HUAK m. 18/B Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu ve Sürelerin Durması
Kat malikleri kurulu kararının iptali veya ortak alana müdahalenin önlenmesi davası açmadan önce taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartıdır. HUAK m. 18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede KMK m. 33’teki 1 aylık ve 6 aylık hak düşürücü süreler durur.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptalinde Husumet: Yöneticiye veya Toplantıda Olumlu Oy Verenlere Yöneltme (KMK m. 33, m. 38)
KMK m. 33/1 ve m. 38/2 uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali davası, kat maliklerini temsilen "yöneticiye" (veya yönetim kuruluna), yönetici yoksa toplantıda olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı açılır. Davacı sıfatı kural olarak kat malikine aittir; ancak alınan karar doğrudan kiracının haklarını ve kullanımını kısıtlıyorsa (örneğin kiracıların otoparka alınmaması kararı) kiracı da dava açabilir.
Ortak Alana Müdahale ve Onaylı Mimari Projeye Aykırılık (KMK m. 19)
KMK m. 19/1 uyarınca kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. KMK m. 19/2 gereğince kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ortak alanı (bahçe, sığınak, çatı arası, koridor) kendi bağımsız bölümüne katan, dış cepheyi yıkarak pencereyi kapıya çeviren veya taşıyıcı unsurlara müdahale eden malik ve kiracıya karşı her kat maliki tek başına eski hale getirme davası açabilir.
Belediyeden Onaylı Mimari Projenin ve Yönetim Planının Celbi ile Keşif
Sulh Hukuk Mahkemesi, ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden ana taşınmazın onaylı mimari projesini (ve varsa tadilat projesini), yönetim planını ve karar defterini getirtir. İnşaat mühendisi/mimar bilirkişi eşliğinde mahallinde keşif yapılarak davalının yaptığı imalatın onaylı mimari projeye ve KMK m. 19 hükmüne aykırı olup olmadığı ve eski hale getirme için yapılması gereken işler ile süresi belirlenir.
Eski Hale Getirme Süresi ve KMK m. 33/3 İdari Para Cezası
Mahkemece projeye aykırılığın sabit görülmesi halinde, müdahalenin önlenmesine ve projeye aykırı imalatların yıkılarak onaylı mimari projeye uygun eski hale getirilmesine, bunun için davalıya uygun bir süre verilmesine karar verilir. İlamın kesinleşmesine gerek olmaksızın (ayni mülkiyet değişikliği içermediğinden) icra takibine konulabilir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Yargıtay 20. ve 5. HD yerleşik içtihadı: KMK m. 33/1 hükmü uyarınca kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda (örneğin KMK m. 44 gereği oybirliği ya da KMK m. 19 gereği 4/5 çoğunluk aranan bir konuda yetersiz oyla karar alınması veya ortak alanın tek bir malike tahsis edilmesi) 1 ve 6 aylık hak düşürücü süre koşulu aranmaz.
- Gömme balkonların (binanın dış cephe izdüşümü içinde kalan balkonların) sabit inşai duvar örülmeksizin katlanır cam (cam balkon) ile kapatılmasında dahi KMK m. 19/2 kapsamında dış cephe görünümünü ve bütünlüğünü bozup bozmadığı ve 4/5 çoğunluk kararı bulunup bulunmadığı Yargıtay denetimine tabidir.
- KMK m. 24 uyarınca tapuda "mesken (konut)" olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün (avukatlık ve muhasebe büroları gibi istisnalar hariç) işyeri, klinik, restoran veya kurs olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun "oybirliği" ile karar vermesi zorunludur.
- Ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye uygun eski hale getirilmesi davasını kat maliklerinden her biri, yöneticinin veya diğer kat maliklerinin iznine gerek olmaksızın tek başına açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Apartman toplantısına katılmadım ve bana karar tebliğ edilmedi; kararı 3 ay sonra öğrendim, iptal davası açabilir miyim?
Evet. KMK m. 33/1 uyarınca toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten başlayarak 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde iptal davası açabilir. 6 aylık üst süre dolmadığı için öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay içinde (önce zorunlu arabuluculuğa başvurarak) dava açabilirsiniz.
Alt kattaki dükkan sahibi binanın kolonunu kesti veya ortak bahçeyi kapatıp kendi dükkanına kattı; yönetici dava açmıyorsa ben tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. KMK m. 19 ve m. 33 uyarınca ortak alanlara ve ana yapıya yapılan projeye aykırı müdahalelere karşı her kat maliki, yöneticinin harekete geçmesini beklemeksizin tek başına Sulh Hukuk Mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilir.
Apartmanda veya sitede genel kurul kararının iptali davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Evet. 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren HUAK m. 18/B-1-b hükmü uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan açılan davalar usulden reddedilir.
En üst kattaki daire sahibi çatı arasına oda yaptı veya terası kapattı; çatı kime aittir?
KMK m. 4 uyarınca çatılar, teraslar ve çatı araları (onaylı mimari projede bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilmemişse) mutlak ortak yerlerdendir. En üst kat maliki tüm kat maliklerinin rızası ve belediye tadilat projesi olmaksızın çatıyı veya ortak terası kendi dairesine katamaz.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.