Davanın Hukuki Niteliği, Tarafları ve Konusu
3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 uyarınca (m. 26 ve m. 27’deki istisnalar dışında) belediye veya valiliklerden "yapı ruhsatı" alınmaksızın başlanan yapılar ile ruhsat ve eki mimari projeye aykırı olarak yapılan imalatlar "ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı" niteliğindedir. Belediye veya il özel idaresi yapı kontrol ekiplerince bu tür bir yapı tespit edildiğinde İmar Kanunu m. 32 uyarınca o andaki inşaat durumu saptanarak yapı mühürlenir ve "Yapı Tatil Tutanağı (Yapı Tatil Zaptı)" düzenlenerek bir nüshası yapı yerine asılır.
Yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla birlikte iki ayrı hukuki süreç işler: (1) İlk olarak tutanak tespitlerine dayanılarak belediye encümenince (belediye sınırları dışında il encümenince) İmar Kanunu m. 42/2 uyarınca yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, sınıfına ve aykırılıktan etkilenen inşaat alanına göre "idari para cezası (imar para cezası)" verilir. (2) İkinci olarak yapı sahibine aykırılığı gidermesi veya ruhsata bağlaması için "en çok bir (1) ay" süre tanınır; bu 1 aylık süre içinde yapı ruhsata bağlanmaz veya aykırılık giderilmezse belediye encümenince İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapının (veya aykırı kısmın) "yıkımına" karar verilir.
Hem İmar Kanunu m. 42 uyarınca verilen imar para cezasına hem de m. 32 uyarınca verilen yıkım kararına (veya tek bir encümen kararında her ikisine birden) karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde yapının bulunduğu yer "İdare Mahkemesinde" yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılır.
Dava Şartları, Yargılama Aşamaları ve Hukuki Sonuçları
Yapı Tatil Tutanağının Somutluğu ve Ölçülülük İlkesi (İmar K. m. 32)
Danıştay 6. Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre; hem imar para cezasının hem de yıkım kararının temel dayanağı "Yapı Tatil Tutanağı"dır. Yapı tatil tutanağında; ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatın nelerden ibaret olduğu, yapının hangi cephesinde/katında bulunduğu ve "ebatları (en, boy, yükseklik ve metrekare yüzölçümü)" hiçbir tereddüde yer bırakmayacak biçimde somut ve krokili olarak gösterilmek zorundadır. Aykırılığın niteliği ve m² alanı somut olarak yazılmadan düzenlenen soyut tutanaklara dayalı encümen kararları iptal edilir. Ayrıca ruhsatlı bir binada sadece bir kısım ruhsata aykırıysa (ve binanın statiğini bozmadan ayrılabiliyorsa) binanın tamamı için değil, yalnızca aykırı kısım için yıkım kararı verilebilir.
İmar Para Cezasında Cezaların Şahsiliği İlkesi ve Hesaplama Kriterleri (İmar K. m. 42)
Anayasa m. 38 ve İmar Kanunu m. 42/2 uyarınca imar para cezası "yapıyı fiilen yapan veya yaptıran kişiye (yapı sahibine)" verilir. Çok hisseli bir taşınmazda hissedarlardan sadece birinin yaptığı kaçak yapı nedeniyle, yapıyla hiçbir ilgisi bulunmayan diğer hissedarlara tapu kaydına bakılarak imar para cezası kesilmesi ya da taşınmazı kaçak yapı yapıldıktan sonra satın alan yeni malike geçmişteki imalat için para cezası verilmesi "cezaların şahsiliği ilkesine" aykırıdır ve iptal sebebidir. Ayrıca para cezası sadece "aykırılıktan etkilenen alan (m²)" üzerinden hesaplanmalı; ruhsata uygun olan tüm bina alanı hesaba katılmamalıdır.
Mühürleme Sonrası 1 Aylık Süre Beklenmeden Yıkım Kararı Verilememesi
İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebligat yapılmış sayılır ve bu tarihten itibaren yapı sahibine yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için "en çok bir (1) ay" süre verilir. Belediye encümeni, yapı tatil tutanağı tutulduktan sonra bu 1 aylık yasal sürenin dolmasını beklemeksizin (örneğin tutanaktan 5 gün sonra aynı toplantıda hem para cezası hem yıkım kararı vererek) yıkım kararı tesis ederse, yıkım kararı usul ve kanuna aykırılık nedeniyle iptal edilir.
Ruhsat Gerektirmeyen Basit Tamir ve Tadilatlar (İmar K. m. 21/3) ile Yapı Kayıt Belgesi
İmar Kanunu m. 21/3 ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 59 uyarınca; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen "basit tamir ve tadilatlar" ruhsata tabi değildir. Ruhsata tabi olmayan bir tadilat veya pergole/gölgelik için yıkım ve para cezası verilemez. Ayrıca 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ve geçerli "Yapı Kayıt Belgesi" (İmar K. Geçici m. 16) bulunan yapılar hakkında yıkım kararı ve tahsil edilmemiş para cezaları uygulanamaz.
İYUK m. 27 Yürütmenin Durdurulması (Savunma Süresi Kısaltılarak / Teminatsız)
İdare Mahkemesinde iptal davası açılması belediyenin yıkım işlemini ve para cezasının 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsilini kendiliğinden durdurmaz. Özellikle "yıkım kararları" uygulanmakla etkisi tükenecek ve telafisi güç/imkânsız zarar doğuracak işlemlerden olduğundan, İYUK m. 27/2 uyarınca idarenin savunması alınmaksızın (veya savunma süresi kısaltılarak) "yürütmenin durdurulması" kararı verilmesi talep edilir.
Yüksek Mahkeme (Yargıtay / Danıştay) Uygulama İlkeleri
- Danıştay 6. Dairesi yerleşik içtihadı: Yapı tatil tutanağında ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatın somut ölçüleri, ebatları ve metrekare alanı açıkça tespit edilmemişse, bu eksik tutanağa dayanılarak tesis edilen yıkım kararı ve imar para cezası hukuka aykırıdır.
- İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden itibaren 1 aylık yasal süre dolmadan ve yapı yerinde ikinci bir tespit yapılarak aykırılığın giderilip giderilmediği saptanmadan belediye encümenince verilen yıkım kararı iptal edilir (Ancak İmar K. m. 42/2 uyarınca imar para cezası için 1 aylık sürenin beklenmesine gerek yoktur; para cezası hemen verilebilir).
- Hisseli (paylı mülkiyete tabi) taşınmazlarda veya kat mülkiyetli binalarda ruhsatsız imalatı kimin yaptığı araştırılmaksızın tüm tapu maliklerine hisse oranında imar para cezası kesilmesi "cezaların şahsiliği" ilkesini ihlal eder.
- İmar Kanunu m. 42/2-ç uyarınca verilen "artırımlı (ek) para cezalarında", idare hangi somut alt bentlerin (hisseli olması, sit alanı olması, kamuya ait alan olması vb.) gerçekleştiğini ve hesaplama tablosunu kararda açıkça göstermek zorundadır.
Sık Sorulan Sorular
Belediye encümeninden hem imar para cezası hem de yıkım kararı geldi; İdare Mahkemesinde dava açarsam yıkım kendiliğinden durur mu?
Hayır, sadece dava açmak yıkımı veya para cezasının tahsilini kendiliğinden durdurmaz (Vergi davalarından farklı olarak İdare Mahkemesi davalarında kendiliğinden durma yoktur). Bu nedenle dava dilekçesinde mutlaka 2577 sayılı İYUK m. 27 uyarınca "Yürütmenin Durdurulması (YD)" talep edilmeli ve yıkım riski acilse savunma beklenmeksizin geçici YD kararı verilmesi istenmelidir.
Hisseli bir tarlada diğer hissedar benden habersiz kaçak yapı yapmış, belediye tapuda adım var diye bana da imar para cezası kesti; iptal olur mu?
Evet. Anayasa m. 38 uyarınca ceza sorumluluğu şahsidir. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kaçak yapıyı sizin yapmadığınız (diğer hissedarın veya üçüncü kişinin yaptığı) muhtarlık senedi, abonelik kayıtları, tanık veya keşifle ortaya konulduğunda, sadece tapuda hissedar olmanız nedeniyle adınıza kesilen imar para cezası İdare Mahkemesince iptal edilir.
Belediye zabıtası yapı tatil tutanağı tuttuktan 1 hafta sonra encümen hem para cezası hem de yıkım kararı vermiş; 1 ay beklemeleri gerekmiyor muydu?
İmar Kanunu m. 42 uyarınca "imar para cezası" yapı tatil tutanağı tutulduktan hemen sonra (1 ay beklenmeden) verilebilir. Ancak İmar Kanunu m. 32 uyarınca "yıkım kararı" verilebilmesi için yapı tatil tutanağının asılmasından itibaren en çok 1 aylık ruhsata bağlama/aykırılığı giderme süresinin geçmesi ve süre sonunda aykırılığın devam ettiğinin ikinci bir tutanakla tespit edilmesi şarttır; 1 ay dolmadan verilen yıkım kararı iptal edilir.
Belediyenin verdiği imar para cezasının yanında Cumhuriyet Başsavcılığına "imar kirliliğine neden olma (TCK m. 184)" suçundan da ihbar yapılmış; ceza davasını nasıl etkiler?
TCK m. 184/1 uyarınca belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde yapı ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak "bina" yapan veya yaptıran kişi 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezasıyla yargılanır (Bina niteliğinde olmayan sundurma, bahçe duvarı, konteyner veya mevcut binadaki balkon kapatma gibi tadilatlar TCK m. 184 suçunu oluşturmaz). Ayrıca TCK m. 184/5 uyarınca kişi ruhsatsız veya ruhsata aykırı binayı imar planına ve ruhsata uygun hale getirirse (veya yıkarsa) kamu davası açılmaz, açılmışsa düşer.
İlgili Mevzuat, Emsal İçtihatlar, Dilekçe ve Hesaplama Araçları
İlgili Çalışma Alanları
İlgili Temel Kanunlar
İlgili Emsal İçtihatlar
İlgili Dilekçe Rehberleri
Bu sayfada yer alan bilgiler yürürlükteki Türk mevzuatı ve yüksek mahkeme içtihatları çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut uyuşmazlıklarda hak düşürücü süreler ve delil durumu dosya bazında değerlendirilmelidir.