Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümün Harici Satışı ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2) — Yargıtay İBK 1987/2 E., 1988/2 K.

Uyuşmazlık Konusu ve Hukuki Sorun

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir resmi sözleşme olmadan (adi yazılı veya noter onaylı harici sözleşmeyle) tarafların anlaşmaları ve alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, hâkimin Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edip edemeyeceği hususudur.

Yüksek Mahkemenin Hukuki Değerlendirmesi ve Gerekçesi

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazların satışında resmi şekil şartının (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu K. m. 26) kamu düzeni ve hukuki güvenlik amacıyla öngörüldüğünü, bu nedenle şekil noksanlığıyla malul sözleşmelerin kural olarak kesin hükümsüz olduğunu teyit etmiştir.

Bununla birlikte Kurul, özellikle yap-sat yöntemiyle inşa edilen apartman ve sitelerde yüklenicilerin veya arsa sahiplerinin henüz inşaat aşamasında adi yazılı sözleşmelerle daire (bağımsız bölüm) satışı yaptıkları toplumsal gerçeğini dikkate almıştır. Alıcının sözleşmeden doğan satış bedeli ödeme borcunu eksiksiz yerine getirdiği, satıcının da bağımsız bölümü fiilen teslim ederek alıcının uzun süre malik sıfatıyla kullanmasına rıza gösterdiği durumlarda, değer artışları sonrasında satıcının salt "resmi şekil yokluğu" savunmasıyla tapu devrinden kaçınması ağır bir hak kaybı doğurmaktadır.

Kurul, şekil kurallarının dahi Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen "dürüstlük kuralı" ve "hakkın kötüye kullanılması yasağı" sınırları içinde değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Açıklanan tüm şartların bir arada gerçekleştiği istisnai hallerde, satıcının şekil noksanlığını ileri sürerek tescilden kaçınması hakkın açıkça kötüye kullanılması sayılmış ve olayın özelliğine göre hâkimin TMK m. 2'yi gözeterek açılan tapu iptali ve tescil davasını kabul edebileceği kararlaştırılmıştır.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Somut İlkeler

• 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İBK istisnai nitelikte olup yalnızca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi (kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş ya da kurulmaya elverişli olarak inşasına başlanmış) yapılardaki bağımsız bölüm satışlarında uygulanır; tarla, bağ, bahçe veya arsa payı satışlarında uygulanmaz.
• Bu İBK'ya dayanılarak tescil kararı verilebilmesi için alıcının satış sözleşmesinde üstlendiği tüm edimleri (satış bedelinin tamamını) eksiksiz olarak ifa etmiş olması şarttır; bakiye borcu kalan alıcı bu istisnadan yararlanamaz.
• Bağımsız bölümün satıcı tarafından alıcıya fiilen teslim edilmiş olması ve alıcının daireyi malik gibi (bizzat oturarak veya kiraya vererek) kullanmaya başlamış olması zorunludur.
• Yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan kişilerin açtığı davalarda ise öncelikle yüklenicinin arsa sahibine karşı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılır; yüklenici kendi edimini ifa etmemişse arsa sahibi TMK m. 2'ye dayanılarak tescile zorlanamaz.
• Şartları oluşmadığı için tapu iptali ve tescil talebinin reddedildiği hallerde, alıcının ödediği bedeli denkleştirici adalet kurallarına göre geri isteme hakkı saklıdır.

Bu sayfadaki yüksek mahkeme karar incelemesi genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme farklılık gösterebilir.